Acheter un terrain en zone naturelle : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
De plus en plus de Français désirent habiter dans un environnement calme et naturel. Pour être près de la faune et de la flore, il faut s’installer dans les endroits le plus éloignés de l’urbanisation. Comme les forêts de pleine, de littoral, de montagne ou les zones humides. Vous vous laissez tenter et de plus, vous avez déjà repéré un beau terrain dans une zone naturelle. Mais acheter un terrain en zone naturelle, est-ce une bonne ou une mauvaise idée ?
Nous allons vous expliquer ce qu’il faut savoir avant de se lancer en 5 points.
💡 Bon à savoir. La France possède une portion de la forêt amazonienne avec plus de 10 000 espèces végétales et 400 000 insectes. Vous l’avez deviné, il faudra partir en Guyane Française pour profiter d’autant de biodiversité. Néanmoins, la France métropolitaine compte aussi avec ces ressources et avec plus de 17 millions d’hectares de forêt qui ne cessent pas de s’accroître.
Peut-on construire dans une zone naturelle ?
Tout d’abord, il faut savoir qu’en terme d’urbanisme, les zones N du PLU, ou zones naturelles, constituent des sites protégés car elles présentent des atouts et un intérêt environnemental qui doit être préservé. Cela signifie que l’achat d’un terrain en zone naturelle s’accompagne de son lot de contraintes, particulièrement face à la constructibilité du terrain. Ce qui est un très gros point négatif pour votre projet.
👉 Pour répondre à la question, en général, un terrain en zone N est non constructible.
En revanche, tout cela va dépendre du Plan Local d’Urbanisme de la commune dans laquelle se situe le terrain. Alors, il se peut que des exceptions existent ou, encore mieux, qu’une modification du PLU amène à un nouveau classement. Ainsi, votre achat pourrait s’avérer un bon investissement dans le futur. Parce que le prix du terrain non constructible est ostensiblement plus bas que celui des terrains à bâtir.
Alors du point de vue du prix foncier, acheter un terrain en zone naturelle, c’est plutôt une bonne idée.
Qu’est-ce qu’on peut faire dans un terrain en zone naturelle ?
Compte tenu du caractère unique du lieu, il est clair que les possibilités d’exploitation sont assez réduites, néanmoins pas nulles. Le Code de l’urbanisme autorise par exemple, en zone agricole et en zone naturelle, certaines constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière. Ainsi que certaines constructions, installations, extensions ou annexes aux bâtiments d’habitation, changements de destination, aménagements et les équipements collectifs ou des services publics qui remplissent certaines conditions.
Pour la plupart, il faut que ces projets soient compatibles avec les activités forestières et agricoles. Également, il faut que le projet ne porte pas atteinte aux espaces naturels et aux paysages.
Le Code reste assez vague et donne aux communes la capacité de décider plus précisément de ce qui est permis. De ce fait, avant d’acheter un terrain en zone naturelle, la première étape est de regarder le PLU. Dans ce document, vous allez trouver les règles d’urbanisme applicables aux zones naturelles. Pour commencer, vérifiez le règlement d’urbanisme et lisez bien, les occupations et utilisations du sol interdites. Ensuite, les occupations et utilisations du sol soumises à des conditions particulières.
Ensuite, prenez note des conditions. Le règlement du Plan Local d’Urbanisme indiquera des précisions sur l’implantation, la viabilisation des accès, le raccordement au réseau d’assainissement des eaux usées, individuel ou collectif (tout à l’égout, s’il existe), eau potable, téléphonie. Mais aussi sur la hauteur et l’aspect extérieur de la construction.
Songez, par exemple, à un bâtiment déjà existant en zone naturelle pour votre projet d’achat. Les communes désignent ceux qui peuvent bénéficier d’un changement de destination ou d’un agrandissement. Une maison individuelle n’est pas impossible, si elle respecte toutes les conditions.
Enfin, il est possible que votre terrain se situe en dehors de la compétence d’un PLU. Dans ce cas, c’est le Règlement national de l’urbanisme – RNU qui prendra le relais.
Qu’est-ce que c’est un STECAL ?
Certains PLU autorisent l’implantation d’habitations légères de loisirs (HLL), le stationnement de caravanes et l’aménagement de terrains de camping, dans des secteurs spécifiques dénommés STECAL- secteur de taille et de capacité d’accueil limitées. C’est donc, dans ces secteurs spécifiques que ces projets seront possibles.
👉 Un Stecal est un dispositif prévu par le Code de l’urbanisme permettant aux communes de définir des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées en zone naturelle et agricole. Par ce biais, les communes autorisaient les constructions au sein des zones naturelles. Cela a donné place au pastillage du territoire. Par la suite, la loi Alur et la loi d’avenir pour l’agriculture ont modifié ce dispositif afin de limiter les dérives existantes.
Désormais, ces lois contrôlent la prolifération des Stecal, qui ont maintenant un caractère exceptionnel, tout en permettant certains les communes de fixer les constructions autorisées dans un Stecal et en zone naturelle hors Stecal. Toujours est-il que, comme mentionné préalablement, vous pouvez installer des aires d’accueil des gens du voyage, des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage ainsi que l’installation de résidences démontables et d’autres constructions autorisées par le PLU.
A titre d’exemple, un petit hameau d’une dizaine de maisons pourrait faire l’objet d’un Stecal afin de permettre sa densification.
Comment savoir dans quelle zone du PLU se situe mon terrain ?
👉 Le moyen le plus sûr de vérifier la zone dans laquelle se situe votre parcelle est de regarder le règlement graphique de votre ville.
De plus en plus de communes mettent à disposition leur Plan Local d’Urbanisme en ligne, à l’instar d’Aix-en-Provence, de la ville de Marseille ou de Strasbourg.
Cependant, l’un des outils qui centralise le mieux cette information est le Géoportail de l’urbanisme – GPU. Il est facile de lire et disponible sur presque tout le territoire national. Vous accéderez à la recherche par commune, parcelle ou par adresse. Ensuite, vous obtiendrez une fiche récapitulative de toutes les servitudes de la parcelle et surtout de la zone dans laquelle elle se situe.
💡 Pour comprendre le zonage du Géoportail de l’urbanisme, consultez notre article dédié.
Par ailleurs, les zones naturelles sont presque toujours représentées par la couleur verte. Cela vous aidera à vous repérer. Dans l’illustration, ci-dessous, nous avons sélectionné au hasard une commune et cherché une parcelle en zone naturelle. Elle est classée NF, ce qui indique une protection stricte. Nous avons ensuite, téléchargé le règlement écrit de la commune qui se trouve dans l’onglet « ensemble de pièces écrites ».
À la lecture du règlement écrit, on apprend que, par exemple, parmi les occupations autorisées sous condition dans la zone, on a droit à aménager, restaurer et agrandir le bâti existant (le cas échéant) en respectant quelques conditions. Et même à installer une piscine dans la limite de 50 mètres comptés à partir de l’habitation. C’est en regardant attentivement le document d’urbanisme, sa partie écrite et graphique, que vous pourrez consolider un projet conforme aux règles et qui bénéficiera de l’autorisation correspondante.
💡 Bon à savoir. Vous pouvez aussi demander un certificat d’urbanisme avant d’acheter un terrain en zone naturelle. Il vous permet de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain, les servitudes d’utilité publique, le droit de préemption, mais aussi les taxes et les participations d’urbanisme nécessaires. Pour préparer votre dossier, Urbassist vous propose service simple, rapide et économique ! Venez sur la plateforme pour réaliser votre dossier de demande de certificat d’urbanisme en quelques clics pour seulement 19€.
Quelle autorisation d’urbanisme est nécessaire en zone naturelle ?
Pour être clair : tout projet en zone naturelle doit avoir une autorisation d’urbanisme. Une déclaration préalable ou un permis d’aménager, de construire ou de démolir.
La démarche s’effectue auprès de la mairie à laquelle appartient le terrain. Pour cela, préparez un dossier composé d’un formulaire Cerfa, plusieurs plans (situation, coupe, masse, façades et toitures) ; mais aussi des photographies de l’environnement du projet, ainsi qu’une notice expliquant vos choix. Des documents supplémentaires seront nécessaires en fonction de votre situation.
Après le dépôt, démarrera le délai d’instruction. Si la parcelle se situe dans un site classé ou en instance de classement, une réserve naturelle ou le cœur des parcs nationaux ou d’un futur parc national, le délai d’instruction sera plus long. En d’autres termes, pour une déclaration préalable, le délai sera de 2 mois et de 3 mois pour un permis de construire. Pour les projets autres que ceux portant sur une maison individuelle, il faut ajouter un mois. La commune demandera l’avis d’autres services, ce qui explique cette augmentation du délai.
Si vous avez une réponse positive, félicitations, vous pouvez commencer votre projet de vie paisible dans la nature. Si ce n’est pas le cas, vous pouvez envisager de déposer un recours. Nous préférons vous dire que c’est un chemin compliqué.
En dépit de toutes ces restrictions, acheter un terrain en zone naturelle n’est ni une bonne, ni une mauvaise idée. Cela va dépendre de votre motivation, de votre implication et de votre rigueur au moment de préparer votre projet.
Références à consulter
- Code de l’urbanisme : Paragraphe 1 : Zones naturelles, agricoles ou forestières (Articles L151-11 à L151-13)
- Cartographie du Géoportail de l’urbanisme
- Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité : Loi Alur, Constructibilité en zones agricole et naturelle
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