Tout savoir sur la déclaration préalable de division

Julien et Mathilde sont un jeune couple qui a récemment acheté leur terrain et bâti leur maison. Néanmoins, comme d’autres français, ils sont à la recherche de revenus additionnels. Dans cet esprit, le couple envisage d’obtenir une plus-value sur leur bien immobilier.
De ce fait, ils étudient les différentes opérations immobilières qui s’offrent à eux. Etant donné la taille de leur parcelle, la division parcellaire ressort presque comme une évidence. Mais le couple le sait bien, il faudra effectuer des démarches administratives pour réaliser leur projet. En l’occurrence, réaliser une déclaration auprès de la mairie ; autrement dit, demander une autorisation de travaux. Alors, quelle autorisation d’urbanisme demander ? Déclaration préalable de division, permis d’aménager ou permis de construire valant division ?

Bon à savoir. D’après l’enquête EPTB – enquête sur le prix des terrains à bâtir, en 2020, le prix moyen d’un terrain était de 91 euros/m2. D’ailleurs, la superficie moyenne des terrains achetés était de 924 m2 pour un prix d’achat moyen de 84 100 €.

Le cas de Julien et Mathilde est loin d’être le seul. Si comme eux, vous cherchez des informations sur la déclaration préalable de division, cet article va vous intéresser.

On vous donnera également d’autres informations à connaitre avant de vous lancer dans la division de votre terrain. Parlons dès à présent de la division cadastrale.

Qu’est-ce que la division cadastrale ?

Définitions clés pour comprendre le sujet

Tout d’abord, vous avez peut-être entendu parler du Cadastre. Pour ceux qui ne le savent pas, la documentation cadastrale est la référence pour le calcul des impôts locaux.

Effectivement, le cadastre c’est un ensemble de documents et plans qui dénombrent et estiment la valeur des terrains.

Concrètement, le cadastre découpe les communes en sections cadastrales. Ensuite, il présente les parcelles cadastrales et les identifie par la section (en lettres) et un numéro de parcelle.

Quant à la parcelle, sachez que celle-ci est l’unité de base du cadastre. Il s’agit du terrain qui appartient à un même propriétaire et qui se présente d’un seul tenant. C’est-à-dire, sans division.

De cette sorte, le morcellement ou découpage d’un terrain en plusieurs parcelles désigne la division foncière.

Dans le cas où, la même personne possède plusieurs parcelles contiguës, on appellera cet ensemble une unité foncière. Et ce sera le cas, si vous faites une division de terrain.

Au moment d’effectuer la division d’un terrain et de faire une déclaration préalable de division, vous aurez besoin des informations cadastrales. En effet, pour déclarer la division on vous demandera la référence cadastrale de la parcelle et sa superficie.

Mis à part le site du Cadastre, vous pouvez aussi consulter l’information cadastrale sur le Géoportail. C’est une plateforme nationale qui recense des données officielles et fiables. Nous vous donnerons les liens utiles à la fin de cet article.

Mais avant de vous expliquer comment déclarer votre division, regardons le cadre juridique de la division cadastrale.

Quelques supports juridiques et légaux

Premièrement, même si le projet de division du terrain semble anodin, il faut savoir qu’il est très encadré. Vous devez prendre en compte plusieurs documents juridiques comme :

• Le Code de l’urbanisme qui établit les règles pour déterminer le type d’autorisation d’urbanisme nécessaire. Il indique aussi le type de formulaire à utiliser et les démarches à suivre. Outre cela, le code recense aussi les cas dans lesquels aucune autorisation n’est nécessaire.
• Pour sa part, le Code Civil est là pour garantir le respect des droits des tiers. Prenons le cas de l’article 682 qui concerne le droit de passage. C’est-à-dire, que le propriétaire d’un terrain enclavé a le droit de demander un passage suffisant à ses voisins contre indemnité. Néanmoins, l’article 684 du même Code précise que pour les enclaves résultantes des divisions il y a une dérogation. En effet, dans ce cas de figure c’est au vendeur du terrain que revient l’obligation d’assurer le passage au futur propriétaire. Sauf si aucun passage n’est possible.
• Passons maintenant à la Loi Alur. Cette législation est importante notamment car elle encourage et facilite la division cadastrale. Elle est intéressante du fait qu’elle a supprimé le coefficient d’occupation des sols (COS) et la surface minimale constructible. Cela se traduit par une constructibilité plus accessible. Ceci afin d’encourager la densification et limiter l’étalement urbain. Toutes ces règles se retrouvent dans les plans locaux d’urbanisme (PLU). Ce qui nous amène à parler des documents d’urbanisme.
• A commencer par le Plan Local d’Urbanisme. Ce document, dans sa partie « règlement » présente les règles locales d’urbanisme. Particulièrement les règles de prospects, l’emprise au sol, les alignements et les coefficients de surface éco aménageables.
• Enfin, il y a le PPRn et le PSMV. Ces documents tiennent lieu de PLU dans les zones à risques naturels et dans les secteurs protégés.

Recommandations avant le détachement de terrain à bâtir

La première recommandation que nous vous donnons est de demander un certificat d’urbanisme opérationnel. Celui-ci vous informera des règles d’urbanisme à respecter sur votre parcelle. De même, le certificat indique la faisabilité du projet, les taxes, les limitations au droit de propriété et la viabilité du terrain.

Obtenir un dossier de Certificat d’urbanisme opérationnel

Notre deuxième recommandation est de bien étudier le projet. Et en tout premier lieu, de vérifier que le terrain une fois divisé répond à la réglementation. L’emprise au sol, les alignements, les distances par rapport à d’autres constructions, les accès au terrain…

Ensuite, pour que le projet soit réussi la parcelle résultante doit être intéressante pour les possibles acheteurs. Outre ces aspects règlementaires, la forme et les contours de la parcelle sont importants. De même que son relief et sa topographie.

La troisième recommandation est plutôt une obligation. En effet, le plan du cadastre ne vous donne pas les limites exactes de votre parcelle. Pour cela il vaut mieux faire appel à un géomètre expert qui exécutera le bornage du terrain.

Afin d’éviter les désagréments, impliquez toutes les parties concernées par le projet. Un bornage permet d’établir juridiquement les limites d’un terrain, c’est pourquoi c’est une étape délicate.

Enfin, pour vous protéger des litiges et réaliser votre division en toute légalité, demandez l’autorisation administrative correspondante. Alors, déclaration préalable de division ou permis d’aménager ? Nous allons vous répondre tout de suite.

Déclaration préalable ou permis d’aménager pour une division ?

Partons du principe que les divisions entrainent une demande d’autorisation d’urbanisme. Cela dit, ce peut être une déclaration préalable de division ou un permis d’aménager.

Néanmoins, comme nous le verrons par la suite, il existe des exceptions ou dérogations à cette règle. Mais avant de vous parler de ce sujet, voici un peu plus d’explications sur le sujet…

Permis d’aménager pour une division : dans quels cas ?

Nous avons défini les divisions parcellaires mais cela ne vous a peut-être pas échappé, nous n’avons pas parlé des lotissements.

Or, les divisions de terrains peuvent aboutir à la création de lotissements. Dans la mesure où un lotissement n’est ni plus ni moins que la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière. Voire de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à la construction.

En conséquence, exigent le dépôt d’une demande de permis d’aménager (Article *R421-19) les lotissements :

• Avec de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots destinés la construction.
• Situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement.

Ainsi, si votre projet se trouve dans les situations précédentes, en tant que lotisseur vous devez demander un permis d’aménager. Pour continuer, regardons les cas où la procédure se simplifie.

Quand faire une déclaration préalable de division foncière ?

C’est simple, tout lotissement excepté de permis d’aménager fait l’objet d’une déclaration préalable de division. C’est que le Code de l’urbanisme indique dans son article L442-3. Par suite, si la division de votre terrain :

• N’entraîne pas la création des voies ou des d’équipements communs aux lots ;
• Se situe en dehors du périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement ;

Alors, vous pouvez réaliser une déclaration préalable de division.

Par ailleurs, il est possible que la commune détermine des zones à protéger en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages. Si la parcelle à diviser se situe dans l’une de ces zones, vous devrez déposer une déclaration préalable.

La déclaration préalable est une procédure simplifiée qui vous évite la complexité d’un permis d’aménager.

Il faut savoir tout de même que certains cas font l’objet de dérogations. En d’autres termes, certains projets de division peuvent se passer de déclaration préalable et de permis d’aménager. Voyons maintenant quels sont ces cas.

Divisions sans autorisation et permis de construire valant division

Comme nous venons de le dire, certaines divisions ne nécessitent aucune autorisation. Néanmoins ces cas sont très encadrés par le Code de l’urbanisme. Vous retrouverez la liste exhaustive des exceptions dans l’article R. 442-1 du Code. Enonçons ici quelques-unes.

• En premier lieu, les divisions primaires qui concernent les projets d’immeubles autres que les maisons individuelles. Dans ce cas, un propriétaire peut effectuer la division d’un terrain en propriété ou en jouissance au profit de personnes titulaires d’un permis de construire ou d’aménager sur le terrain.
  Cela implique que le terrain ne se divisera qu’après l’obtention du permis et avant le début des travaux. Bien entendu, la vente du terrain est souvent conditionnée à l’obtention du permis. L’instruction du dossier se fera au regard des règles d’urbanisme applicables à l’unité foncière et non à la fraction détachée.
• Ensuite, les détachements des terrains supportant des bâtiments qui resteront ne nécessitent pas non plus de déclaration.
• Un autre cas est les détachements de terrains d’une propriété en vue d’un rattachement à une propriété contiguë.

D’un autre côté, il existe aussi les permis de construire valant division – PCVD. Dont le support juridique est l’article R*431-24 du Code de l’urbanisme. De ce fait, pour demander un PCVD il faut que :

• La division en propriété ou en jouissance se réalise avant l’achèvement de tout le projet.
• Les travaux envisagés portent sur la construction de plusieurs bâtiments. Et ce, dans la même unité foncière ou des unités foncières contiguës.

Revenons maintenant à la déclaration préalable de division. Plus spécifiquement à la constitution du dossier.

Le dossier de déclaration préalable de division d’un terrain

Constitution du dossier pour la division d’un terrain 

Partons du fait que votre projet requiert une déclaration préalable de division. Au moment de préparer votre déclaration préalable de division, vous devez fournir certaines informations et certains plans.

Tout d’abord, il faudra compléter le Formulaire Cerfa 13702*. Vous devez préciser entre autres, l’identité du ou des déclarants avec leurs dates de naissance. S’il s’agit d’une entreprise, son numéro SIRET. En outre, il faut indiquer la localisation, la superficie du ou des terrains et la description du projet de division. De même, la nature des travaux s’il y en a des prévus.

Après avoir rempli le Cerfa, il faudra préparer les pièces jointes :

• DP1. Plan de situation. Celui-ci permet de situer le terrain dans la commune. Et de ce fait, savoir à quelle zone du Plan local d’urbanisme – PLU il appartient et quelles règles s’appliquent.
• DP9. Plan sommaire montrant les bâtiments existants.
• DP10. Plan coté dans les trois dimensions de l’aménagement faisant apparaître, s’il y a lieu, la ou les divisions projetées.

D’autres documents pourraient être nécessaires selon les particularités de votre projet. Néanmoins, sachez que la liste exhaustive se trouve dans le Code de l’urbanisme et dans le formulaire Cerfa.

Quant au délai d’instruction de votre demande, il faudra attendre 1 mois pour savoir si votre projet est accepté. Pendant ce mois vous pouvez recevoir une communication de la mairie pour vous annoncer :

• La non-opposition à votre projet, ou le refus.
• Le prolongement du délai d’instruction.
• Une demande de pièces complémentaires.

Si aucune réponse de la mairie intervient pendant ce premier mois, cela vaut non-opposition à la division. Nous vous conseillons de vous approcher du service d’urbanisme tout de même. Certains cas sont particuliers comme ceux qui se situent dans les zones protégées.

Qui peut déposer une déclaration préalable de division ?

Dans le cadre de l’article R*423-1 du Code de l’urbanisme peuvent déposer un dossier :

• Le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou les personnes disposant d’une autorisation des propriétaires ;
• Le ou les coindivisaires ou leur mandataire dans le cas d’une division ;
• Les personnes bénéficiaires de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Il faut savoir que la non-déclaration d’une division entraine aussi des conséquences. Voyons lesquelles tout de suite.

Quelles sanctions en cas de non-déclaration d’une division ?

Pour finir cet article parlons des sanctions en cas d’omission d’une déclaration préalable de division. En ce sens, l’article L. 480-4-1 du Code de l’urbanisme est assez clair.
Vendre ou louer un ou plusieurs terrains compris dans un lotissement avec ou sans constructions entraine des sanctions pécuniaires. Cela vous expose à une amende de 15 000 euros.

En cas de non-conformité, le tribunal vous donnera un délai pour mettre le projet en règle. Vous pouvez subir une astreinte de 500 € au plus par jour de retard.

Passé ce délai, la mairie peut prendre en charge la mise en conformité mais à vos frais.

D’un autre côté, la mairie, la préfecture ou l’acquéreur d’un terrain sans déclaration préalable de division peuvent annuler la transaction. Et ce, aux frais et dommages du lotisseur.

En ce qui concerne la prescription, sachez qu’elle est de 10 ans. Celle-ci commence à compter de la publication des actes portant transfert de propriété à la publicité foncière. En somme, il vaut mieux passer un peu de temps pour déclarer votre déclaration que vivre dans l’illégalité tout une décennie.

Liens utiles :

• Géoportail : recherche d’information par parcelles cadastrales.
• Cadastre : recherche d’information cadastrale par parcelle.
• Service public : formulaire Cerfa de Déclaration préalable (lotissements et autres divisions foncières non soumis à permis d’aménager) – Formulaire 13702*07

Bon à savoir. Si vous souhaitez réaliser un dossier de déclaration préalable pour vos travaux de construction et d’aménagement, vous pouvez le faire sur Urbassist. Une plateforme qui automatise la réalisation des plans et le remplissage du formulaire Cerfa. Nul besoin de chercher les informations cadastrales, la plateforme les récupère automatiquement. 25 minutes suffisent pour obtenir un dossier en règle !

Obtenir mon dossier de déclaration de travaux en ligne