Construire en zone inondable
Construire en zone inondable peut ne pas sembler être une bonne idée. Néanmoins, cela reste possible. En effet, il est probable d’acheter un terrain qui par la suite, se retrouve en zone inondable. Ou encore que vous habitiez déjà sur la parcelle au moment du reclassement en zone inondable.
Il se peut tout simplement, que cette maison que vous rêviez depuis longtemps se trouve en zone inondable. Alors, la décision d’acheter ou non deviens moins facile à prendre.
Finalement, sachez que construire en zone inondable n’est pas impossible. Il suffit de prendre en compte quelques recommandations.
Nous allons tout vous expliquer pour être rassuré avant d’acheter ou construire en zone inondable. A commencer par bien vous informer sur les règles à respecter.
Quels travaux réaliser en zone inondable ?
Ce que dit le PPRI : Plan de prévention des risques d’inondation.
Tout d’abord, sachez que dans les zones inondables on ne peut pas construire sans prendre en compte le PPRi. Il s’agit du document d’urbanisme qui contient les règles à suivre dans les zones inondables.
Sachez que par principe, les zones inondables sont des zones inconstructibles ou avec des restrictions strictes. Néanmoins, ces interdictions strictes restent ciblées aux zones vraiment dangereuses. Etant donné que le risque est élevé, vous n’avez pas intérêt à y habiter. En revanche, certaines zones inondables peuvent toutefois être constructibles. Notamment les zones où le danger n’est pas imminent. Dans ces endroits, les travaux pour réduire la vulnérabilité sont recommandés et parfois obligatoires. Voyons ceci tout de suite :
Travaux pour réduire la vulnérabilité aux inondations
Si vous êtes en zone inondable mais classée bleue, vous pouvez réaliser les travaux suivants :
Attention, ceci est à titre indicatif, consultez le PPRi de votre commune pour être certain.
Surélever les plancher.
C’est-à-dire, fixer la cote supérieure du plancher du premier niveau des bâtiments par rapport à la CPHE (Cote des Plus Hautes Eaux).
Sécuriser les entrées.
Cela concerne les portes et fenêtres mais aussi des bouches d’aération, le vide sanitaire, les entrées des caves. Il ne s’agit pas de construire des murs ou clôtures qui finalement vont accroître le risque. En effet, il faut laisser l’eau s’écouler. En revanche, prévoyez des portes et fenêtres étanches, des clapés antiretour, des obturations, des batardeaux amovibles.
Mettre hors de danger les installations.
C’est-à-dire les tableaux électriques, les chauffages, la climatisation… Dans ce cas, respectez la CPHE signalé dans le PPRi.
Utiliser des matériaux hydrofuges.
Ils protègent de l’humidité.
Signaler les piscines enterrées.
On pense à des barrières pour signaler la présence des bassins. En effet, ils seront submergés et invisibles en cas d’inondation ce qui représente un risque important de noyade. Pensez notamment aux sauveteurs.
Gardez en tête que même en zone bleue, le danger existe. Et n’oubliez pas de créer votre zone refuge.
Travaux à proscrire en zone inondable
Si votre parcelle se trouve en zone rouge, le danger est imminent. En général le PPRi ira dans le sens de l’interdiction stricte.
Le terrain pourrait même vous être exproprié si le risque est trop élevé. Voir à ce sujet : CAA de Marseille, 15 octobre 2020, req. n°19MA00113.
Certaines constructions peuvent être admises sous conditions dans des zones rouges. Notamment sont autorisés les travaux visant la réduction de la vulnérabilité. Néanmoins, le PPRi peut limiter l’emprise au sol autorisée et bien d’autres aspects.
Bien entendu, si vous souhaitez construire ou agrandir un bâtiment visant à accueillir du public, vous aurez probablement un refus. Cela s’applique aussi aux changements de destination. Rappelez-vous que le but est de réduire la vulnérabilité. Plus il y aura des personnes, plus la vulnérabilité sera élevée. Donc pensez à ce principe au moment de réfléchir à vos projets.
Bon à savoir. Parmi les mesures concernant les propriétaires, il peut vous être exigé de réaliser un diagnostic de vulnérabilité. Dans ce diagnostic, le professionnel va établir une liste de mesures et d’améliorations à envisager. Dans certains cas, ce diagnostic peut être fait par vous-même. Renseignez-vous auprès de votre commune.
Avant de parler des autorisations d’urbanisme, faisons un bref point sur la reconstruction à l’identique.
Reconstruction à l’identique
Tout d’abord, regardons le cadre juridique :
Article L111-15 du Code de l’urbanisme : » Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. «
Ces documents ont pour but d’interdire ou de limiter le droit à la reconstruction à l’identique, notamment au regard de l’Article R111-2 :
« Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. »
Ensuite, signalons certains aspects. Vous pouvez reconstruire à l’identique un bâtiment sinistré par une inondation si :
- Le bâtiment a été construit légalement, donc vous avez un permis de construire pour celui-ci.
- La destruction ou la démolition du bâtiment a eu lieu il y a moins de dix ans. Et pour cela vous devez en disposer la preuve.
- Le PPRi autorise la reconstruction à l’identique. Du moins, votre bâtiment ne porte pas atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique.
Dans tous les cas, pour construire en zone inondable, à l’identique ou pas, il vous faudra une autorisation d’urbanisme.
Déclarer les travaux en zone inondable
Pour finir cet article parlons maintenant des autorisations d’urbanisme. Comme vous le savez maintenant, le PPRi peut limiter, voire interdire les constructions. Donc, on ne le répètera pas assez, informez-vous avant de déposer une demande d’autorisation de travaux.
Dans l’hypothèse où vous êtes autorisé, prenez en compte les recommandations suivantes :
Le point principal : les cotations.
En premier lieu, pour construire dans une zone inondable, il vous faudra un dossier plus complet que dans les autres cas.
Votre plan de masse doit indiquer les cotations en prenant comme référence le niveau général français, NGF. Si vous connaissez votre CPHE, Cote Plus Haute d’Eaux, indiquez-la. Et surtout, mettez en avant le fait que votre projet respecte cette information. Par exemple, que votre plancher du premier niveau se trouve à une certaine hauteur par rapport à cette CPHE. Attention, le plus probable est que le PPRI vous indique cette hauteur minimale acceptable.
Bon à savoir. Sachez que sur Urbassist, vos cotations seront faites selon la référence NGF. Votre dossier, plans et Cerfa compris, sera prêt en moins de 25 minutes.
Le plus : les pièces complémentaires. Vous devez joindre à votre dossier de permis de construire la pièce :
– PCMI 14. Une attestation établie par l’architecte du projet ou par un expert. Elle atteste que la conception du projet prend en compte les plans de la prévention des risques de la commune selon le Code de l’urbanisme (Art. R.431-16 F).
Ce qu’il ne faut pas oublier : le récolement et les risques.
Un récolement n’est ni plus ni moins que le fait de vérifier la conformité des travaux. Ce qu’il est important de savoir, c’est qu’en zone inondable, le récolement est obligatoire (Article R462-7-d). En outre, le délai que la mairie dispose pour aller vérifier vos travaux passe de 3 mois à 5 mois. Si vos travaux ne sont pas conformes, la mairie pourra vous mettre en demeure. Cela veut dire déposer un permis modificatif. Mais cela peut aller jusqu’à la démolition.
De ce fait, il faut impérativement respecter ce qui vous a été autorisé lors du dépôt du dossier.
Dans le cas contraire, une construction en zone inondable non conforme peut vous coûter cher. Pour en savoir plus :
Ce qui est bon à savoir : les subventions en zone inondable
Enfin, sachez qu’il existe bel et bien des aides et subventions pour réaliser les aménagements prescripts par un PPRi.
- Fonds de prévention des risques naturels majeurs (FPRNM), autrement appelé fonds Barnier. Il couvre 80% des dépenses liées aux travaux de réduction de la vulnérabilité. Cette aide est tout de même plafonnée à 10% de la valeur de votre bien. Donc, si votre habitation s’estime à 100 000 euros, vous aurez maximum 10 000 euros d’aide.
- Taxe d’aménagement. Sont exonérés de la part communale ou intercommunale de la taxe :
7° Les aménagements prescrits par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, sur des biens construits ou aménagés légalement avant l’approbation de ce plan et mis à la charge des propriétaires ou exploitants de ces biens ;
8° La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans (dans les conditions prévues par les articles L. 111-3, et L. 331-30), ainsi que la reconstruction sur d’autres terrains des bâtiments de même nature que les locaux sinistrés dont le terrain d’implantation est inconstructible. Il faudra tout de même justifier certaines conditions expliquées dans le Code de l’urbanisme.
Il ne nous reste qu’à vous rappeler l’importance de vous informer et de consulter votre PPRi. Ce document est vital pour votre sécurité et celle de vos biens.
