Le plan de masse : tout savoir

Qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Si vous avez des projets de construction à venir, probablement vous allez devoir faire une demande d’autorisation d’urbanisme. Dans ce cas-là, le plan de masse sera un document indispensable dans votre dossier de déclaration de travaux.

Mais concrètement, qu’est-ce qu’un plan de masse ?

C’est une représentation graphique sur un plan horizontal, c’est-à-dire vue du ciel, de l’ensemble d’un projet de construction ou de modification du volume d’une construction existante.

Il permet de visualiser la position de chaque bâtiment (existant et projeté) sur la parcelle ou terrain. Le plus important est qu’il renseigne sur les dimensions et l’impact du projet sur son environnement.  

A noter que le plan de masse est un plan de l’extérieur des constructions. Donc les détails internes de votre projet n’apparaîtront pas sur ce plan. 

Ce plan correspond à la pièce complémentaire DP2, si vous déposez une déclaration préalable. En revanche, pour les permis de construire et les permis d’aménager c’est une pièce obligatoire. Sa nomenclature est PCMI2, pour les projets de maison individuelle et ses annexes. PC2 pour tout autre projet soumis à permis de construire.

Que dit la réglementation sur le plan de masse ?

Le plan de masse fait partie des composants du projet architectural définit par le Code de l’urbanisme. Ce dernier comprend, toujours selon le même code :

« des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.
Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. » (Article L431-2 du code de l’urbanisme). 

Dans l’article R*431-9, la règlementation indique que le plan de masse :

1. doit être coté dans les trois dimensions.
2. Faire apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu.
3. Indiquer également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement.
4. Signaler l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder, lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique.
5. Présenter des cotes rattachées au système altimétrique du plan de prévention des risques, si le projet est implanté sur une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques.

Pourquoi faire un plan de masse ?

L’instruction des dossiers d’urbanisme ne peut pas se faire sans avoir des éléments suffisants pour juger l’impact de votre projet sur l’ensemble de votre commune. Le plan de masse offre à l’instructeur d’urbanisme une perspective générale de ce que vous souhaitez faire.

L’objectif de l’analyse d’un dossier de travaux est de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme. Notamment les règles inscrites dans le règlement du Plan Local Urbanisme – PLU de votre commune.

L’instructeur commence par vérifier sur votre plan de situation. Ensuite, il vérifie sur votre plan de masse dans quelle zone est implantée le projet. En fonction des zones, il y a des projets de constructions qui sont interdits et d’autres qui sont autorisés.

Si vous êtes en zone protégée, votre dossier sera examiné par plusieurs services consultatifs. L’architecte de Bâtiment de France – ABF sera consulté pour tous les projets concernant des sites patrimoniaux remarquables ou aux abords des monuments historiques. D’autres projets nécessitent l’avis du préfet, par exemple, ceux situés dans les sites classés ou en instance de classement et les réserves naturelles.

L’analyse se poursuit sur le plan de masse avec l’observation de l’état avant et après de votre parcelle.

Est-ce que le projet entraîne la création de la surface de plancher ou de l’emprise au sol ? Les places de stationnement sont-elles conformes aux exigences du PLU ? Les limites séparatives avec les propriétés voisines sont-elles respectées ? Est-ce que mon projet entraîne l’application des taxes ?

Tous ces informations seront constatées au regard de votre plan de masse. Il est indispensable de consulter la réglementation applicable à votre commune (PLU ou autre document en vigueur), pour que le résultat de l’examen vous soit favorable.

Ceci vous donne une idée de l’importance de ce document. Nous vous conseillons de ne pas le négliger, car il peut vous aider ou vous pénaliser dans l’obtention de votre autorisation d’urbanisme.   

Comment faire un plan de masse ?

 

A savoir. Vous n’êtes pas obligé à faire appel à un professionnel pour vos plans. Néanmoins, pour réaliser un plan de masse il vous faut quelques aptitudes pour le dessin. Ensuite, il vous faudra collecter et organiser certaines informations indispensables.

Qu’il s’agisse d’un projet de faible ou de grande ampleur, ces deux facteurs seront prépondérants.

Nous vous présentons ici une feuille de route pour vous aider à créer votre plan de masse.

Eléments pour la préparation du plan

• Munissez-vous d’un plan de votre parcelle : notre conseil est de consulter le plan cadastral pour avoir la ou les feuilles correspondantes à votre parcelle. Si votre projet se situe dans un lotissement, vous pouvez récupérer les plans de vente fournis par le lotisseur. Enfin, vous pouvez faire appel à un géomètre qui fera le plan de votre parcelle, mais il faudra prévoir des coûts supplémentaires.
• Déterminez l’échelle de travail, une échelle 1/2000 est plus adaptée pour montrer la situation de votre parcelle. Pour zoomer sur votre parcelle et votre projet, une échelle 1/200 (1 m = 0.5 cm) ou 1/100 (1 m = 1 cm) est conseillée.
  • Attention, tout cela dépend de la taille de votre projet et de votre parcelle, du format que vous avez choisi pour les plans. Il faut garder en tête que le plan de masse doit être avant tout lisible et complet. N’oubliez pas de noter l’échelle choisie sur votre document. Votre centre instructeur pourra vous informer sur ces préférences en termes d’échelle. N’hésitez pas à vous approcher d’eux.

Eléments à dessiner sur le plan

• Sur ce plan, dessinez la géométrie de votre projet à l’endroit où il sera placé. Le dessin doit avoir les dimensions et l’orientation du projet. Ceci s’applique aussi pour les bâtiments à supprimer.
• Dessinez les cotations du projet. Le plan de masse doit être coté dans les trois dimensions. Cela ne veut pas dire qu’il faut un plan en 3D. Ceci signifie qu’il faut indiquer la largeur, la longueur et la profondeur ou la hauteur du projet par rapport au terrain naturel.
  • Outre ces mesures, veillez à bien noter la hauteur des constructions principales et des annexes : au sommet du toit (faîtage) et à l’égout (bas de toiture).
• Mesurez et notez les distances entre les bâtiments existants et le projet et entre ce dernier et les propriétés voisines. L’instructeur pourra constater que vous respectez les droits d’autrui. C’est-à-dire que vous respectez les obligations de recul par rapport à la voirie, mais aussi par rapport à vos voisins.
• Décrivez le relief du terrain (altimétrie). Pour que le plan soit complet, il est nécessaire de montrer l’implantation de votre projet en fonction du terrain naturel. Pour cela il faut noter s’il y a un dénivelé par rapport au point de référence (la rue ou les cotes NGF – Nivellement Général de la France). Ceci est d’autant plus important si votre projet implique un remblai ou un déblai du terrain (pour faire une piscine par exemple).
• Les accès à votre terrain et au projet ainsi que les raccordements aux réseaux sont des informations que le service instructeur apprécie. De la même manière, la hauteur des clôtures et les distances peuvent être demandées. C’est le cas notamment dans les communes où cet aspect est rigoureusement réglementé.
• Il est judicieux d’indiquer les plantations existantes et celles que vous prévoyez de supprimer.

Quelques conseils pour la fin

• Si vous avez fournis des plans de coupe, il faut tracer sur le plan de masse l’endroit où vous allez faire la coupe.
• Montrez sur le plan de masse l’endroit depuis lequel ont été prises les photos pour les plans d’insertion paysagère.
• Indiquez l’orientation (Nord).
• Préparez la légende de votre plan avec les informations qui vont aider à lire le plan. Par exemple : l’échelle utilisée, les couleurs ou les types de traits pour identifier les bâtiments neufs des existants, les cotations, les limites séparatives…

Rappelons que pour une déclaration préalable, le plan de masse bien qu’il ne soit pas obligatoire pour tous les projets, peut-être d’une grande aide. En l’absence d’un plan de masse, et selon l’appréciation du service d’urbanisme, ils pourront vous demander des informations complémentaires. Ceci se traduit par une augmentation du délai d’instruction et un risque de refus d’autorisation.

Encore une fois, nous vous conseillons de :

1. Consulter votre document d’urbanisme en vigueur (PLU ou autre).
2. Vous rapprocher du service instructeur pour connaitre mieux ses exigences.

Bon à savoir. Urbassist est une plateforme en ligne qui vous assiste dans la préparation de vos dossiers de déclaration de travaux. Nous vous guidons tout au long du parcours pour obtenir vos plans (situation, coupe et masse) facilement. Notre plateforme vous permet de présenter des plans lisibles et complets en moins de 25 minutes.

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