Le plan de masse : tout savoir

Qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Vous êtes concerné par cet article si vous avez des projets de constructions, d’aménagements, ou de rénovation pour votre maison. En effet, vous allez probablement devoir faire une demande d’autorisation d’urbanisme auprès de l’administration en charge de ce sujet dans votre commune. Cette demande sera soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire. Cela dépend avant tout de la nature de votre projet. Dans les deux cas, le plan de masse sera un document indispensable pour composer les éléments de votre dossier de déclaration de travaux. Que vous décidiez de réaliser un plan de masse en ligne ou de le dessiner, suivez notre guide pour mener à bien les projets et aménagements de votre maison !

Mais concrètement, qu’est-ce qu’un plan de masse ?

Commençons par la première étape : définir ce qu’est un plan de masse. C’est une représentation graphique sur un plan horizontal, c’est-à-dire vue du ciel, de l’ensemble d’un projet de construction ou de modification du volume d’une construction existante.

Il permet de visualiser la position de chaque bâtiment sur la parcelle ou terrain. Il s’agit de montrer les bâtiments et les aménagements déjà existants (enregistrés au cadastre), comme votre maison et ses constructions déjà présentes (un garage, une annexe…). Et également de montrer la construction projetée. Comme par exemple, la représentation d’une future piscine dans votre jardin, d’un abri de jardin, d’un garage en devenir… Le plus important est qu’il renseigne sur l’état, les dimensions et l’impact du projet sur votre propriété et son environnement.  

A noter que le plan de masse est un plan de l’extérieur des constructions. Donc les détails internes de votre construction ou bâtiment n’apparaîtront pas sur ce plan. 

Comme nous l’avons dit plus haut, il s’agit d’un document essentiel à fournir dans le cadre d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable. Si vous déposez une déclaration préalable, ce sera un plan de masse DP2. En revanche, pour les permis de construire et les permis d’aménager c’est une pièce obligatoire. Sa nomenclature est PCMI2, pour les projets de maison individuelle et ses annexes. PC2 pour tout autre projet soumis à un permis de construire.

Que dit la réglementation sur le plan de masse ?

Le plan de masse DP2 ou PCMI2 fait partie des composants du projet architectural définit par le Code de l’urbanisme. Ce dernier comprend, toujours selon le même Code :

« des plans et documents écrits, l’implantation des bâtiments, leur composition, leur organisation et l’expression de leur volume ainsi que le choix des matériaux et des couleurs.
Il précise, par des documents graphiques ou photographiques, l’insertion dans l’environnement et l’impact visuel des bâtiments ainsi que le traitement de leurs accès et de leurs abords. » (Article L431-2 du code de l’urbanisme). 

Dans l’article R*431-9, la règlementation indique que le plan de masse :

1. doit être coté dans les trois dimensions.
2. Faire apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu.
3. Indiquer également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d’équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l’alimentation en eau et l’assainissement.
4. Signaler l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d’y accéder, lorsque le terrain n’est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique.
5. Présenter des cotes rattachées au système altimétrique du plan de prévention des risques, si le projet est implanté sur une zone inondable délimitée par un plan de prévention des risques.

Pourquoi faire un plan de masse ?

L’instruction des autorisations d’urbanisme par l’administration ne peut pas se faire sans avoir des éléments suffisants. Il faut pouvoir juger l’impact de votre projet sur l’ensemble de votre commune. Le plan de masse offre à l’instructeur d’urbanisme une perspective générale de ce que vous souhaitez faire sur votre terrain ou votre maison pour y apporter des aménagements.

L’objectif de l’analyse d’un dossier de travaux est de vérifier que le projet respecte les règles d’urbanisme. Notamment les règles inscrites dans le règlement du Plan Local Urbanisme – PLU de votre commune.

L’analyse

La première étape pour l’instructeur est de vérifier votre plan de situation. Ensuite, il vérifie sur votre plan de masse dans quelle zone est implantée le projet. En fonction des zones, il y a des projets de constructions qui sont interdits et d’autres qui sont autorisés.

Si vous êtes en zone protégée, votre dossier sera examiné par plusieurs services consultatifs. L’architecte de Bâtiment de France – ABF sera consulté pour tous les projets concernant des sites patrimoniaux remarquables ou aux abords des monuments historiques. D’autres projets nécessitent l’avis du préfet, par exemple, ceux situés dans les sites classés ou en instance de classement et les réserves naturelles.

L’analyse se poursuit sur le plan de masse avec l’observation de l’état avant et après de votre parcelle.

Est-ce que le projet en l’état entraîne la création de la surface de plancher ou de l’emprise au sol ? Les places de stationnement sont-elles conformes aux règles éditées dans le PLU ? Les limites séparatives (distances) avec les propriétés voisines sont-elles respectées ? Est-ce que mon projet entraîne l’application des taxes ?

Tous ces informations seront constatées au regard de votre plan de masse. Il est indispensable de consulter la réglementation applicable à votre commune (règles du PLU ou autre document en vigueur), pour que le résultat de l’examen par l’administration vous soit favorable.

Ceci vous donne une idée de l’importance des éléments qui composent ce document. Nous vous conseillons de ne pas le négliger, car il peut vous aider ou vous pénaliser dans l’obtention de votre autorisation d’urbanisme.   

Comment faire un plan de masse ?

Bon à savoir. Vous n’êtes pas obligé à faire appel à un professionnel ou d’utiliser un logiciel de dessin pour vos plans. Néanmoins, pour réaliser un plan de masse il vous faut quelques aptitudes pour le dessin. Ensuite, il vous faudra collecter et organiser certaines informations indispensables. Qu’il s’agisse d’un projet de faible ou de grande ampleur, ces deux facteurs seront prépondérants. Vous pouvez également utiliser Urbassist, bien plus qu’un logiciel, nous sommes un assistant dans la rédaction de vos dossiers de déclaration.

En savoir plus sur Urbassist

Nous vous présentons ici un guide pour vous aider à créer votre plan de masse DP2 ou PCMI2, étape après étape.

Eléments pour la préparation du plan

Le plan de votre parcelle

Notre conseil est de consulter le plan cadastral (accessible sur le site du cadastre), pour avoir la ou les feuilles correspondantes à votre parcelle. Si votre maison ou votre projet se situe dans un lotissement, vous pouvez récupérer les plans de vente fournis par le lotisseur. Enfin, vous pouvez faire appel à un géomètre qui fera le plan de votre parcelle, mais il faudra prévoir des coûts supplémentaires.
Pour visualiser votre propriété ou terrain sur le cadastre : www.cadastre.gouv.fr. Attention, le plan obtenu sur le cadastre ne remplace en rien le plan de masse.

L’échelle de travail

Déterminez l’échelle de travail, une échelle 1/2000 est plus adaptée pour montrer la situation de votre parcelle. Pour zoomer sur votre parcelle et votre projet, une échelle 1/200 (1 m = 0.5 cm) ou 1/100 (1 m = 1 cm) est conseillée.

• • Attention, tout cela dépend de la taille de votre projet et de votre parcelle et du format choisi pour les plans. Il faut garder en tête que le plan de masse doit être avant tout lisible et complet. Les distances entre le bâtiment et les constructions, les dimensions de la construction, les limites de votre propriété doivent pouvoir se lire facilement grâce à l’échelle de travail. De plus, n’oubliez pas de noter l’échelle choisie sur votre document. Votre centre instructeur pourra vous informer sur ces préférences en termes d’échelle. N’hésitez pas à vous approcher d’eux.

Eléments à dessiner sur le plan

La géométrie de votre projet de construction

Sur ce plan, dessinez la géométrie de votre projet à l’endroit où il sera placé. Le dessin doit avoir les dimensions et l’orientation du projet. Ceci s’applique aussi pour les bâtiments à supprimer.

Les cotations

Dessinez les cotations du projet de construction. Le plan de masse doit être coté dans les trois dimensions (Article R*431-9 du Code de l’urbanisme). Cela ne veut pas dire qu’il faut un plan en 3D. Ceci signifie qu’il faut indiquer la largeur, la longueur et la profondeur ou la hauteur du projet par rapport au terrain naturel. Plus simplement, il faut indiquer toutes les dimensions de la construction.

• • Outre ces mesures, veillez à bien noter la hauteur des constructions principales et des annexes. Et ce au sommet du toit (faîtage) et à l’égout (bas de toiture).

Les distances

Mesurez et notez les distances entre les bâtiments existants et le projet et entre ce dernier et les propriétés voisines. L’instructeur pourra constater que vous respectez les droits d’autrui. C’est-à-dire que vous respectez les obligations de recul par rapport à la voirie, mais aussi les limites de distances entre vos voisins et les aménagements de votre propriété.

Le relief du terrain

Décrivez le relief du terrain (altimétrie). Pour que le plan soit complet, il est nécessaire de montrer l’implantation de votre projet en fonction du terrain naturel. Pour cela il faut noter s’il y a un dénivelé par rapport au point de référence (la rue ou les cotes NGF – Nivellement Général de la France). Ceci est d’autant plus important si votre projet implique un remblai ou un déblai du terrain (pour faire une piscine dans le jardin par exemple).

Les accès et les raccordements aux réseaux

Les accès à votre terrain et au projet ainsi que les raccordements aux réseaux sont des éléments que l’administration des services instructeurs apprécie.

Il s’agit ici des réseaux existants ou à créer. Comme les réseaux d’évacuation des eaux usées et pluviales, l’approvisionnement en électricité… Si vos constructions futures demandent d’ajouter un raccordement ou d’en modifier un, le tracé des réseaux doit apparaître. Cela sert à déterminer s’il est nécessaire de procéder à une opération de viabilisation ou non. De la même manière, la hauteur des clôtures et les distances peuvent être demandées. C’est le cas notamment dans les communes où l’administration réglemente rigoureusement cet aspect.

Les plantations

Il est judicieux d’indiquer les plantations existantes et celles que vous prévoyez de supprimer dans votre jardin. En effet, les règles du PLU peuvent tout à fait réglementer l’abattage d’arbres ou bien la plantation d’espaces verts.

Quelques conseils pour la fin

• Si vous avez fourni des plans de coupes, tracez sur le plan de masse l’endroit où vous allez faire la coupe.
• Montrez sur le plan de masse l’endroit depuis lequel ont été prises les photos pour les plans d’insertion paysagère.
• Indiquez l’orientation (Nord).
• Préparez la légende de votre plan avec les informations qui vont aider à lire le plan. Par exemple : l’échelle utilisée (pour les dimensions), les couleurs, les types de traits pour identifier les bâtiments et aménagements neufs des existants, les cotations, les limites séparatives…

Rappelons que pour une déclaration préalable, le plan de masse bien qu’il ne soit pas obligatoire pour tous les projets, peut-être d’une grande aide. En l’absence d’un plan de masse, et selon l’appréciation du service d’urbanisme, ils pourront vous demander des informations complémentaires. Ceci se traduit par une augmentation du délai d’instruction et un risque de refus d’autorisation.

Encore une fois, nous vous conseillons de :

1. Consulter en amont les règles énoncées dans votre document d’urbanisme en vigueur (PLU ou autre) afin de s’assurer de la compatibilité du projet avec la réglementation.
2. Vous rapprocher de l’administration et du service instructeur de votre commune pour connaitre mieux ses exigences.

Réalisez votre plan de masse en ligne

Vous pouvez le constater, réaliser des plans n’est pas chose aisée. Sachez que vous pouvez réaliser votre plan de masse en ligne grâce à Urbassist. En effet, notre solution est une plateforme qui vous assiste dans la préparation de vos dossiers de déclaration de travaux. Nous vous guidons tout au long du parcours pour obtenir votre dossier et réaliser votre plan de masse en ligne facilement !

Présentez un dossier avec des plans lisibles et complets en moins de 25 minutes. Réalisez votre déclaration préalable et votre permis de construire en ligne !

Réaliser mon dossier avec plan de masse en ligne