Par : K. Villadiego, docteur en urbanisme et aménagement du territoire
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Qu’est-ce qu’un permis de construire tacite ?
Le Code de l’urbanisme en France impose la déclaration de certains travaux afin d’obtenir une autorisation de la part de l’autorité compétente : le maire de la commune ou le préfet au nom de l’Etat. À cet effet, le Code établit 4 types d’autorisations d’urbanisme : la déclaration préalable de travaux, le permis de construire, le permis de démolir et le permis d’aménager.
Le but étant de faire respecter les règles d’urbanisme pour limiter l’impact des opérations de construction et d’aménagement sur le territoire, le paysage et l’environnement architectural.
Pour l’obtention du permis de construire ou d’une autre autorisation, il faut suivre des procédures encadrées légalement. À l’issue desquelles vous aurez une réponse ou bien, une absence de réponse. C’est cette dernière option que nous traiterons dans cet article. En effet, nous allons répondre à la question : qu’est-ce qu’un permis de construire tacite ?
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Quelle procédure pour demander un permis de construire ?
D’après la réglementation, un projet de construction nouvelle de plus de 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol, nécessite un permis de construire. C’est également le cas pour tout changement de destination qui s’accompagne d’une modification de l’aspect extérieur (façades ou toitures) ou de la structure porteuse.
Pour l’agrandissement d’une construction existante, le seuil de 20 m² passe à 40 m². Ceci s’applique uniquement si la situation du terrain est en zone urbaine (zone U) d’une commune soumise à Plan local d’urbanisme – PLU. Sachez tout de même, que parfois le recours à un architecte est obligatoire. C’est le cas dès que la surface de plancher après travaux dépasse 150 m². Des conditions particulières concernent les personnes morales, les bâtiments agricoles et les serres.
La démarche pour toutes les autorisations d’urbanisme est identique. En premier lieu, vous, en tant que demandeur ou pétitionnaire, devez constituer un dossier de déclaration de travaux. Ce dossier se compose d’un formulaire Cerfa (N° 13409), de pièces graphiques et de quelques plans.
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En deuxième lieu, vous devez le déposer à la mairie par l’un de trois moyens suivants : courrier recommandé avec accusé de réception, en main propre contre décharge ou par voie dématérialisée sur le guichet numérique de la mairie.
Après le dépôt, la mairie possède un délai pour étudier le dossier et finalement, vous envoyer un arrêté de décision de refus ou d’avis favorable. Il est aussi possible de recevoir un sursis à statuer.
Néanmoins, dans certains cas, vos travaux peuvent faire l’objet d’un accord tacite. C’est que nous allons vous expliquer maintenant.
Permis de construire tacite : qu’est-ce que c’est ?
Les délais du permis de construire
Toutes les demandes de permis de construire s’étudient dans le service urbanisme, aussi dénommé service instructeur de la mairie. Le temps d’analyse de dossier se connaît comme le délai d’instruction. Par exemple, pour l’instruction d’un permis de construire d’une maison individuelle et de ses annexes, la mairie dispose, en droit commun, d’un délai de deux mois pour se prononcer.
Au moment du dépôt de la demande, vous aurez un récépissé sur lequel est noté la date à laquelle un permis tacite doit intervenir.
Pour toute autre demande qui ne concerne pas une maison individuelle, le délai de 3 mois s’appose. Cette période est nécessaire pour vérifier que le projet respecte bien le PLU.
👉 A noter que tout projet en secteur protégé dispose d’une majoration de délai d’un mois.
Il faut savoir que le départ du délai d’instruction du permis de construire n’est pas le dépôt de la demande, mais la complétude du dossier. En effet, dans le premier mois après le dépôt, la mairie va étudier avant tout la composition du dossier. S’il est incomplet à cause des pièces manquantes ou insuffisantes, alors l’instructeur vous contactera. Vous recevrez une demande de pièces complémentaires. Vous aurez à ce moment-là, 3 mois pour répondre. Le problème est que cela redémarre le délai d’instruction.
Cependant, admettons que le premier mois est passé sans aucune demande de pièces complémentaires ou communication de la mairie. Cela signifie que votre dossier est complet. De ce fait, le délai d’instruction suit son cours. Si la commune ne vous communique aucune notification ou décision à l’expiration du délai, vous aurez un permis de construire tacite.
👉En somme, un permis de construire tacite n’est autre que le silence gardé par l’administration qui vaut décision d’autorisation tacite.
Dans certains cas, le silence administratif vaut rejet de permis de construire
Une notification ou décision expresse est celle qui a été matérialisée et notifiée par un arrêté dans le délai d’instruction. Passé ce délai, nous l’avons déjà évoqué, l’absence de décision expresse vaux accord tacite. Sauf dans certains cas pour lesquels le silence administratif vaut décision de rejet.
- Le cas le plus fréquent est le cas des projets en secteur sauvegardé. L’absence de notification de la décision de la mairie n’est pas à prendre en compte si l’architecte des bâtiments de France – ABF, a notifié dans le délai un avis défavorable ou favorable avec des prescriptions. C’est également le cas lorsque le préfet rejette un recours de la mairie contre la décision ou l’avis de l’ABF. Il faut savoir que l’ABF doit envoyer la copie de son avis ou décision au demandeur. Donc, vous saurez que le permis tacite ne vous concernera pas.
- Outre cet exemple, l’obtention du permis tacite n’est pas possible pour les projets soumis à enquête publique. Mais également pour les travaux sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, une démolition soumise à permis en site inscrit… La liste complète est à consulter sur le Code de l’urbanisme.
Dans tous les cas, soyez attentif au délai d’instruction et avant de réaliser des travaux, demandez sans tarder un certificat de permis de construire tacite à la mairie.
Permis tacite illégal et risque de retrait
Un permis tacite n’est pas forcément une bonne nouvelle. Plusieurs facteurs peuvent entraîner la création d’un tacite. Il est possible qu’en effet, le projet ne pose aucun problème réglementaire. Nonobstant, votre dossier a pu tout simplement passer à la trappe sans l’étude nécessaire. Des non-conformités au PLU pourraient être remarquées, même après le délai.
Si c’est le cas, votre permis tacite est considéré comme illégal et risque inéluctablement le retrait administratif. Il est impératif de savoir que la commune est en droit de procéder au retrait administratif d’un permis de construire.
Concrètement, le service instructeur peut revenir sur sa décision tacite ou expresse, et annuler votre permis dans les 3 mois suivant l’obtention du permis. Il faut bien sûr qu’il existe une illégalité dans l’autorisation ou une fraude du bénéficiaire pour que le retrait soit légal.
Pour démarrer vos travaux, nous vous conseillons d’attendre la fin de ce délai de trois mois. De cette manière, vous aurez purgé le délai de recours des tiers et de retrait administratif et vous serez tranquille. Autrement, un retrait de permis sur des travaux déjà entamés, impliquerait sa démolition ou sa mise en conformité. Ce qui peut être lourd au niveau du budget et du planning.
Ainsi, dès l’obtention du certificat de permis tacite, pensez affichage le permis. Cette action fait démarrer le délai de recours.
L’affichage du permis de construire tacite
Pour afficher votre autorisation, vous devez installer un panneau devant vos travaux, visible depuis la route. Nous avons un article plus détaille à ce sujet ici : « Ce qu’il faut savoir sur l’affichage du permis de construire« .
Pour conclure, voici les références juridiques du Code de l’urbanisme des informations présentées sur cet article :
- Le permis tacite se fonde sur l’article L424-2.
- Les délais d’instruction sont dans la Section 4 : Délais d’instruction (Articles R*423-17 à R423-37-3).
- Et enfin, pour le panneau d’affichage, consultez la Section 3 : Affichage de la décision (Articles A424-15 à A424-19).
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