Les principaux exemples de refus du permis de construire
Entre 2021 et 2022, ce sont 491 200 permis de construire pour des logements neufs accordés en France. Ce chiffre chute nettement en 2023, d’après le ministère de la Transition écologique. Et pour cause, le durcissement des règles. Comme l’entrée en vigueur de la Règlementation Environnementale 2020 – RE2020. En effet, un grand nombre de français ont anticipé leurs projets pour limiter les risques de refus de permis de construire. Mais aussi, pour contourner les contraintes des nouvelles règles en vue.
Car, oui, le non-respect des règles est un exemple de refus de permis de construire inéluctable ; néanmoins, ce n’est pas le seul.
Nous allons vous expliquer à travers des exemples les raisons qui peuvent vous amener à un refus de permis de construire. Et par ailleurs, nous vous dirons comment réussir l’autorisation de votre projet.
Bon à savoir. Pour réaliser votre dossier de permis de construire de manière simple et rapide, vous avez Urbassist. La plateforme vous assiste pour préparer même les plans et les pièces graphiques du dossier. De plus, Urbassist vous offre un service sur mesure pour ceux qui souhaitent une aide plus personnalisée. Pour en savoir plus, rendez-vous sur la plateforme !
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Commençons par vous expliquer la démarche générale avant de passer à l’exemple de refus de permis de construire le plus redoutable.
Le permis de construire en bref
Définition
Tout d’abord, sachez qu’un permis de construire est l’une des 4 autorisations administratives existantes et prévues par le Code de l’urbanisme. Telles que :
- déclaration préalable,
- permis d’aménager,
- de démolir,
Et celui qui nous intéresse,
- le permis de construire.
Ensuite, ce dernier est obligatoire avant tout projet de construction selon certaines règles du Code de l’urbanisme.
Ainsi, vous déposez un permis de construire pour :
- Maison individuelle ou ses annexes. C’est le cas des abris de jardins. En fait, il s’agit de toute construction nouvelle qui qui dépasserait une surface de plancher ou d’emprise au sol de 20m².
- Piscine de plus de 100 m² ou ayant une couverture, fixe ou mobile, d’une hauteur au-dessus du sol inférieur à 1.80 m.
- Agrandissements (extensions, surélévations…) de surface de plancher ou d’emprise au sol de 20m². En outre, en zone urbaine d’une commune couverte par un Plan local d’urbanisme, ce seuil passe à 40m².
- Changement de destination si modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment.
- Restauration immobilière.
Attention. Pour les terrains situés en secteur protégé toutes les règles sont plus contraignantes. Un permis de construire peut vous être demandé selon votre projet. Par ailleurs, le Code de l’urbanisme instaure l’obligation de recourir à l’architecte pour les projets de plus de 150 m².
Le dossier de permis de construire
Maintenant que vous savez ce qui nécessite un permis de construire, voyons comment réaliser la démarche.
Pour cela, il faut préparer un dossier d’autorisation d’urbanisme. Conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, ce dossier se dépose sur la commune où se situe le terrain d’assiette du projet. C’est-à-dire, à la mairie.
Le dépôt doit se faire par lettre recommandé avec avis de réception, en mains propres ou par voie dématérialisé. Autrement dit, en ligne à travers le guichet numérique établi par votre commune.
Quant au dossier, il se compose principalement de :
- PCMI1 : Plan de situation du terrain.
- PCMI2 : Plan de masse du projet.
- PCMI3 : Plan de coupe de la construction et du terrain.
- PCMI4 : Notice descriptive du permis de construire.
- PCMI5 : Plan des façades et toitures.
- PCMI6 : Document graphique d’insertion paysagère.
- Des photos pour permis de construire :
- PCMI7 : Photographie de l’environnement proche.
- PCMI8 : Photographies de l’environnement lointain.
- Attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). si surface thermique et surface de plancher supérieure à 50 m².
En raison des particularités du projet, d’autres pièces peuvent être nécessaires.
D’autre part, pensez à bien récupérer votre récépissé de dépôt avec le numéro d’enregistrement de votre demande. Pour les dépôts en ligne, vous recevrez un accusé d’enregistrement électronique – AEE et/ou un accusé de réception électronique ARE.
Enfin, votre dossier déposé, l’instruction peut commencer.
L’instruction
Bien que votre dossier soit déposé en mairie, il est juste en vérification de complétude. En effet, il est réputé complet si vous n’avez pas reçu des nouvelles de la part de la mairie passé un mois.
De ce fait, le service d’urbanisme regarde que toutes les pièces soient présentes. Si ce n’est pas le cas, ils vous demanderont des pièces complémentaires. Par conséquent, le délai d’instruction s’arrête et recommence à réception de vos documents. Ce n’est pas à proprement parler un refus, mais cela y ressemble fortement.
Admettons que votre dossier soit complet. Alors la vérification de la conformité aux règles démarre. Et c’est à ce moment-là que le refus peut intervenir. En revanche, si tout va bien vous aurez un arrêté d’autorisation signé par le maire.
Alors, l’instructeur a pour cet examen 2 mois de délais d’instruction. 3 mois pour les projets en dehors des maisons individuelles et annexes. Mais aussi 3 mois pour les projets en SPR – site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument historique.
Il faut savoir que l’absence de réponse administrative veut dire :
- Permis tacite. Autorisation accordée tacitement.
- Refus de permis. Avis défavorable ou un avis favorable avec prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France (ABF).
Contactez votre mairie dès que le délai d’instruction a été purgé pour avoir un certificat de permis tacite.
Regardons maintenant les exemples de refus de permis les plus courants.
Refus de permis : quelles motivations ?
Avant tout, vous devez savoir que l’autorité administrative, en l’occurrence, la mairie doit toujours développer les motifs du refus. C’est ce que le Code de l’urbanisme (art. L.424-3) désigne par le terme décision motivée. Donc, vous allez recevoir une lettre, ou courrier électronique, avec l’arrêté, vous indiquant les raisons du refus du permis.
Bon à savoir. Chez Urbassist, notre équipe d’urbanistes vérifie la conformité de votre projet pour vous. De même, en utilisant notre service Urbassistant, vous êtes certain d’avoir un dossier de qualité. Pensez à notre service Premium pour avoir un service clé en main ! Pour en savoir plus, contactez-nous via notre chat !
Sans plus attendre, passons maintenant aux exemples de refus de permis de construire.
Exemple de refus de permis de construire N°1 : Dossier incomplet ou incohérent
Nous avons déjà évoqué la composition obligatoire du dossier de permis de construire. Donc, le fait qu’un seul des documents manque, peut vous signifier une demande de pièces complémentaires.
C’est aussi le cas des incohérences entre les informations renseignées. Si, sur les plans les surfaces ou les cotations ne sont pas cohérentes, l’instructeur peut vous retourner le dossier. Il en va de même pour les autres pièces justificatives.
Également, la lisibilité et clarté des informations sera aussi un facteur déterminant. Un dossier peu lisible passera plus rapidement dans la fille des demandes de pièces complémentaires. Ayez en tête que l’instruction se fonde sur la base des informations que vous fournissez. Sans information cohérente et complète, l’examen du dossier n’est pas possible.
Prenons le cas d’un citoyen qui dépose tous ces plans et pièces justificatives ; néanmoins, il oublie d’indiquer sur le plan de masse, la hauteur des bâtiments existants et à construire. Cela peut sembler insignifiant, mais sans cette information, l’instructeur ne pourra pas juger de la conformité du projet. Notamment si le PLU indique des règles de hauteur à respecter.
A noter, que cela dépend aussi du niveau de tolérance du service instructeur.
En tout état de cause, il ne s’agit pas d’un refus mais d’une demande d’information. Sauf si vous n’êtes pas en mesure de répondre aux demandes, et si elles sont justifiées.
Exemple de refus de permis de construire N°2 : Projet non-conforme aux règles d’urbanisme de la commune
Un exemple beaucoup plus complexe est celui des projets non conformes aux règles d’urbanisme.
En suivant le cas de la commune de Villeneuve-Lès-Avignon, si votre parcelle se trouve en zone UA et que vous décidez d’implanter une piscine à 1.80 mètres de la limite séparative avec votre voisin, votre projet sera refusé.
Il faut savoir que les règles d’urbanisme de la commune peuvent concerner l’implantation, la hauteur, l’architecture, les façades, les matériaux, les dimensions, les plantations, l’assainissement, le pourcentage d’espaces verts, imperméables, entre autres sujets. Et surtout, la destination du projet et la constructibilité du terrain.
En d’autres termes, ne négligez pas la consultation de votre PLU ou autre document en tenant lieu.
Bon à savoir. La commune est en phase de révision ou d’élaboration de son PLU ? En fonction de l’état d’avancement du projet de PLU, vous pouvez recevoir un sursis de statuer. Cela signifie que la commune vous met en attente jusqu’à 2 ans.
Exemple de refus de permis de construire N°3 : Terrain déclaré d’utilité publique, soumis à servitude ou non constructible
Un troisième cas de figure et d’ailleurs, le plus redoutable, est que votre parcelle se retrouve classée comme non constructible. C’est également le cas, s’il est frappé par une servitude d’utilité publique – SUP.
Ainsi, si votre terrain se situe dans le périmètre d’un plan d’exposition au bruit, de la loi Montagne ou de la loi Littorale, vos chances d’avoir un permis de construire dépendent du niveau de compatibilité du projet avec ces zones.
Il en va de même pour les emplacements réservés, donc des espaces qui seront destinés aux voies, parcs, installations d’intérêt général… Ou les terrains classés dans un Plan de Prévention de risques naturels – PPRN. C’est-à-dire, que si votre parcelle se retrouve dans un PPRi, relatif au risque d’inondation, en zone rouge, tout permis sera refusé.
Dans tous les cas, il y a des actions que vous pouvez mener pour contredire cette décision. Voyons cela.
Permis de construire refusé : quoi faire ?
Discussion amiable et mise en conformité
Si votre projet n’est pas complet, il vous suffit de rendre rapidement la réponse demandée au service instructeur. En revanche, s’il n’est pas conforme, vous pouvez revoir votre projet pour le rendre faisable.
Par exemple, en suivant l’exemple de la piscine, déplacez votre projet afin de respecter les limites séparatives. Ou réduisez ses dimensions.
Quoi qu’il en soit, rapprochez vous du service d’urbanisme pour bien comprendre leurs motivations. Ils sont en mesure de vous donner des conseils. Vous pourrez ainsi trouver un compromis. Certaines dérogations peuvent être accordées.
Pour les terrains classés inconstructibles, il s’agit de contester le PLU. Ce qui est une démarche nécessitant un soutien juridique. Et si on vous a opposé un sursis à statuer, sachez que vous pouvez mettre en demeure la collectivité pour qu’ils vous achètent le terrain.
Renseignez vous pour savoir si votre terrain n’est pas soumis au droit de préemption urbain.
Maintenant, si la décision de refus n’est pas justifiée, donc illégale, vous pouvez la contester. Vous avez pour cela 3 voies de recours.
Gracieux ou amiable
Tout d’abord, agissez rapidement. Vous n’avez que 2 mois pour instaurer un recours gracieux. Il s’agit d’une demande adressée à la mairie par courrier recommandé avec accusé de réception. Dans votre lettre, sollicitez-leur expressément de revoir sa position de refus en exposant vos arguments. Vous trouverez des modèles de lettre sur internet y compris sur service public.
Si dans les deux mois qui suivent, vous n’avez aucune réponse, vous pouvez passer à l’étape du contentieux.
Recours contentieux
Vous pouvez passer direct au contentieux mais nous vous conseillons d’essayer le gracieux avant tout. Le contentieux est un litige devant le tribunal administratif. Vous avez aussi deux mois pour l’interposer. Mais si vous avez déposé un recours gracieux, les deux moins comptent dès réception de la réponse de ceci.
Si vous saisissez le tribunal, vous devez construire des arguments bien solides et ajouter toutes les preuves à votre demande.
Recours hiérarchique
Celui-ci n’est possible que si le refus a été prononcé au nom de l’État. Dans ce cas il faut saisir soit la préfecture soit le ministère chargé de l’Urbanisme.
- Pour suivre le modèle de recours du service public : Exercer un recours gracieux contre l’autorisation d’urbanisme accordée à son voisin (Modèle de lettre)
- Pour en savoir plus sur les dérogations : Code de l’urbanisme Section 2 : Dérogations au plan local d’urbanisme (Articles L152-3 à L152-6)
