Permis de construire : tout savoir

Permis de construire : définition

Comme la déclaration préalable de travaux, le permis d’aménager ou de démolir, le permis de construire fait parti des autorisations d’urbanisme. C’est un dossier administratif à présenter au préalable, avant de faire vos travaux à l’autorité compétente en matière d’urbanisme. En effet, selon l’avis de votre commune, vous aurez le droit ou non de réaliser le projet sur votre terrain.

Bon à savoir. En France, c’est la mairie (le maire) et la préfecture (le préfet) qui sont les autorités compétentes en matière d’urbanisme. Le maire est compétent pour les projets qui concernent la commune tandis que les projets d’ordre national sont instruits par le préfet.

Vous devez expliquer votre projet de manière à ce que le service urbanisme puisse évaluer l’impact de vos travaux sur votre terrain, son environnement et la commune. Les instructeurs vérifieront principalement que votre projet est conforme aux règles d’urbanisme, c’est-à-dire au Règlement National d’Urbanisme – RNU ou le PLU (ou le POS dans quelques communes). Si ce n’est pas le cas, vous n’aurez pas le droit d’exécuter légalement vos travaux.

Tous les projets ne sont pas soumis au permis de construire. En effet, seules les constructions de grande ampleur sont soumises à ce type d’autorisation. Les projets de plus petite superficie ou emprise au sol sous soumis à une déclaration préalable.

Astuce. Retrouvez la liste de tous les projets sur le Code de l’urbanisme. Mais si vous voulez savoir facilement quel type d’autorisation s’applique à votre projet (déclaration préalable ou permis de construire), sans lire les articles du Code, il existe le simulateur de déclaration de travaux Urbassist. Vous aurez la réponse en quelques clics.

Utiliser le simulateur Urbassist

Avant de procéder à la déclaration de vos travaux, il faut s’intéresser à ce qui est compris dans la notion de travaux de grande ampleur.

Quels sont les travaux soumis à un permis de construire ?

Premièrement il faut savoir que le Code de l’urbanisme fait une différence entre les constructions nouvelles et les travaux sur constructions existantes.

• Par construction nouvelle on entend, toute construction indépendante d’un bâtiment existant. Un abri de jardin sur votre terrain ou une maison individuelle sont des exemples de constructions nouvelles.
• Les travaux sur construction existante sont ceux qui sont accolés à un bâtiment déjà existant, bien entendu.

Selon si vous faites l’un ou l’autre, le type d’autorisation à demander ne sera pas le même.

Permis de construire pour une construction nouvelle

L’article R421-1 du Code de l’urbanisme précise que « les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». A l’exception des travaux dispensés d’autorisation et de ceux soumis à déclaration préalable.

C’est-à-dire que, vous pouvez établir par exclusion les travaux qui nécessitent un permis de construire. Et c’est ici que l’ampleur de la construction a un rôle à jouer.

Pour résumer, un permis de construire est demandé pour :

• Les constructions nouvelles qui dépassent une surface de plancher ou d’emprise au sol de 20m² ;
• Les piscines à partir d’une superficie de bassin de 100 m² ou celles d’une superficie inférieure à 100 m² dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol égale ou supérieure à 1.80 m.

Permis de construire pour des travaux sur construction existante

Il faut savoir que d’après le Code de l’urbanisme, sont soumis à un permis de construire les travaux suivants :

• Ceux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20m². Cette règle est la même que pour les constructions nouvelles. C’est l’existence d’un document d’urbanisme qui impacte les seuils. Ainsi :
  • Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme – Plu ou autre document d’urbanisme en vigueur, le seuil de surface de plancher ou d’emprise au sol passe de 20 m² à 40 m².
    Attention ! si vous êtes en zone couverte par PLU la règle de 20 m² demeure applicable si vos travaux portent la surface totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2.  Pour les travaux sur une construction, à usage autre qu’agricole, la surface de plancher à ne pas dépasser est de 150 m².
• La modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination.
• Et enfin les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.

Bon à savoir. « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration de l’habitat, comprenant l’aménagement, y compris par démolition, d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. » (Article L313-4 du Code de l’urbanisme).

Pour résumer :

De plus, sachez qu’en zone protégée il faut au minima une déclaration préalable pour faire vos travaux. Consultez la liste des travaux dispensés d’autorisation ici : Le Code de l’urbanisme et les travaux de construction ou d’aménagement.

Dossier de permis de construire : comment faire ?

Préparez votre formulaire

Les dossiers de demande de permis de construire se composent d’un formulaire Cerfa. Les formulaires qui concernent les permis de construire sont les suivants :

• Formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes.
• Formulaire de demande de permis de construire pour un projet autre qu’une maison individuelle et/ou ses annexes.

Vérifiez que l’adresse et les références cadastrales de votre projet sont correctes. Et surtout, renseignez bien vos coordonnées.

Sachez que le Code de l’urbanisme ne vous impose pas de signer, que ce soit manuscritement ou électroniquement, le formulaire CERFA. Vous pouvez le communiquer sans signature. Cependant, sachez que si votre mairie vous le demande, vous pouvez tout à fait signer votre document.

Préparez vos pièces graphiques et plans

Les documents et plans à joindre à votre demande de permis de construire sont les suivants :

• PCMI1 : Plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain sur la commune.
• PCMI2 : Plan de masse du projet à bâtir ou à modifier.
• PCMI3 : Plan de coupe de la construction et du terrain.
• PCMI4 : Notice descriptive.
• PCMI5 : Plan des façades et toitures. Il aide à apprécier l’aspect extérieur des constructions.
• PCMI6 : Document graphique d’insertion paysagère.
• PCMI7 : Photographie de l’environnement proche.
• PCMI8 : Photographie de l’environnement lointain.
• Attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) pour les projets avec une surface thermique et une surface de plancher supérieure à 50 m². A savoir qu’au moment de faire votre DAACT, vous devez joindre cette attestation remplie par un professionnel qualifié (architecte, bureau de contrôle, diagnostiqueur de performance énergétique agréé).

Attention. Cette liste n’est pas exhaustive. En effet, vous devez vérifier le bordereau de dépôt des pièces jointes fourni avec le Cerfa. Il sert à établir en fonction de votre projet les autres documents à fournir.

Bon à savoir. Urbassist vous accompagne pour réaliser votre dossier de permis de construire en ligne avec tous vos plans et pièces graphiques.

Quelques conseils

• Tout d’abord, notre principal conseil est de vous informer sur les règles de votre commune (PLU) pour savoir si votre projet est conforme.
• Ensuite, envoyez des images de bonne qualité afin que l’instructeur puisse comprendre le projet.
• Les plans à joindre nécessitent une connaissance technique pour être bien présentés. L’échelle, l’orientation, les angles de vue… ces détails peuvent vous éviter une demande de pièces complémentaires qui rallongerait le délai d’instruction du dossier.
• Enfin, si vous désirez être assisté, vous pouvez demander de l’aide pour votre dossier ou vos plans à un professionnel dessinateur ou sur la plateforme Urbassist. En effet, vous serez aidé pour la conception de vos plans de manière simple et rapide.

Bon à savoir. Il existe un cadre légal qui encadre le recours à l’architecte (Loi sur l’architecture et Code de l’urbanisme). En effet, en France, ce recours est une obligation légale. Néanmoins, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas demander un PC sans architecte. Il existe des dérogations permettant de ne pas avoir recours à ce professionnel, notamment selon l’usage, la surface de plancher ou l’emprise au sol de la construction. Si vous voulez en savoir plus sur le recours à l’architecte et notamment sur le permis de construire sans architecte, consultez notre article de blog !

Adressez votre dossier en mairie

Maintenant, votre dossier est réalisé. Il va être instruit et sera examiné pour avis par un instructeur. L’instructeur est chargé de faire le rapprochement entre les règles de votre commune et la faisabilité du projet. Ensuite, c’est le mairie de votre commune qui aura le dernier mot sur la validation du projet.

Pour transmettre un dossier en mairie, plusieurs options s’offrent à vous.

• Premièrement, vous pouvez imprimer votre dossier pour le déposer au guichet de votre mairie. Vous devez en faire plusieurs exemplaires. Le nombre d’exemplaires est spécifié sur le Cerfa. Pensez à vérifier cet élément. En effet, si votre projet se trouve dans un site protégé soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), d’autres exemplaires seront demandés.
• Ensuite, vous pouvez déposer votre dossier en mains propres à la mairie. Et ce, auprès du service urbanisme de la commune dans laquelle se trouve votre projet. Vous allez recevoir le récépissé de dépôt de manière immédiate
• De plus, vous pouvez l’envoyer par lettre recommandée. Si vous le transmettez par lettre recommandée, le service urbanisme a un délai de 10 jours ouvrés à partir de la réception de votre lettre pour vous envoyer l’accusé de réception.
• Enfin, depuis le 1^er janvier 2022, les mairies sont tenues d’accepter le dépôt du dossier par voie dématérialisée (Loi ELAN). Cela signifie que vous pouvez envoyer votre dossier par email ou le transmettre via un guichet dédié en ligne. Cela dépendra du système qu’utilise votre mairie. Pensez à vous renseigner !

Par ailleurs, sachez que le Code de l’urbanisme n’oblige pas de signer le formulaire CERFA. Vous pouvez donc transmettre votre dossier, sans l’avoir préalablement signé. Il sera recevable. Cependant, certains communes peuvent vous demander de le signer, rien ne vous en empêche.

Après le dépôt d’une demande de permis de construire

Une fois les étapes précédentes remplies, la mairie procède à l’affichage d’un avis de dépôt de demande de permis de construire. Par ailleurs, cet affichage sera consultable par les tiers pendant toute la durée de l’instruction.

Délai d’instruction

Le délai d’un permis de construire (instruction) est signalé sur le récépissé de dépôt. Le délai normal est de :

• 2 mois : pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes.
• 3 mois : pour les autres demandes de permis de construire.

Ce délai est modifiable selon la complexité et la localisation de votre projet. Et ce surtout si l’avis d’autres services est nécessaire comme l’avis de l’ABF. Dans ce cas, dans le mois qui suit votre dépôt vous serez contacté par le centre instructeur pour vous notifier le nouveau délai et s’il y a une demande de pièces complémentaires.

Validité du permis de construire

En France, le délai de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Le délai peut être prolongé 2 fois pour 1 an.

Transfert d’un permis de construire

Si vous décidez de ne pas donner suite à votre projet mais qu’une autre personne souhaite le reprendre, vous avez le droit de transférer votre permis de construire. Ceci est dû au fait que l’autorisation est associée au terrain et non pas au bénéficiaire. Ainsi, le preneur de votre projet n’est pas obligé de refaire la demande de permis de construire.

Pour en savoir plus sur : « Transfert d’un permis de construire : sous quelles conditions ? »

Permis modificatif de permis de construire

Un autre cas de figure est la modification des travaux prévus et autorisés. Dans le cas de : modifications mineures de la façade, de la surface de plancher ou un changement de destination d’une partie du projet.

Si les modifications sont majeures vous devez demander un nouveau permis de construire.

Un tiers peut-il contester un permis de construire ?

Oui, un tiers a le droit de contester votre permis. C’est pour cela qu’il est fortement recommandé de procéder à l’affichage de votre autorisation. En effet, pendant 2 mois, il est nécessaire de mettre en place un panneau d’affichage sur votre terrain et de faire courir le délai de recours. En effet, durant cette période, votre voisin ou un tiers a le droit de se manifester si votre projet lui engendre des nuisances. Pour bénéficier de nombreux conseils et éviter un recours des tiers, consultez notre article : « 3 conseils pour un affichage de l’autorisation des travaux incontestable »

Est-il possible d’annuler un permis de construire ?

Il est tout à fait possible d’annuler un permis de construire en cours d’instruction ou déjà délivré. Pour ce faire, il vous suffit de contacter le service d’urbanisme ou la mairie qui vous a délivré l’autorisation. Ensuite, évoquez votre demande d’annulation de permis. Vous n’aurez pas besoin de justifier votre démarche.

Enfin, n’oubliez pas qu’en cas de doute vous pouvez vous approcher de votre mairie et du service urbanisme pour les éclaircir. Et surtout, pour vous aider dans la rédaction de votre dossier, vous pouvez utiliser Urbassist.

Obtenir mon dossier de permis de construire

Pour en savoir plus sur le permis de construire, consultez nos articles dédiés
« Modifier un permis de construire : quelle démarche ? « 
« Comprendre un exemple de permis de construire. »