Contester un permis de construire : délai et recours administratif

Aucun propriétaire de maison, même individuelle, n’est à l’écart des problèmes de voisinage. Et, quand bien même êtes isolé au milieu d’une grande parcelle, votre terrain limite quelque part d’autres parcelles. Que ce soit l’Etat, un particulier ou une entreprise, votre voisin pourrait, éventuellement, être source de problèmes.
En effet, un conflit peut arriver lorsqu’une construction sort de terre sans que les voisins soient au courant. C’est l’une des raisons pour lesquelles les autorisations d’urbanisme existent. C’est-à-dire, le permis de construire, d’aménager ou la déclaration préalable de travaux. Ce sont des moyens pour limiter les contentieux. Ainsi, la commune peut maitriser l’occupation du territoire et intervenir en cas d’abus.
Dans cet article nous allons vous parler du recours des tiers. Donc, des démarches pour contester un permis de construire. Plus particulièrement du recours administratif permis de construire.

Bon à savoir. Si votre intérêt porte davantage sur le permis de construire, nous vous invitons à consulter nos pages dédiées : permis de construire en ligne et délai permis de construire.

Quels arguments pour contester un permis ?

Qui peut contester une autorisation d’urbanisme ?

Tout d’abord, sachez que vous, personne physique, avez le droit de contester une autorisation d’urbanisme, dont un permis de construire. En effet, tant que vous justifiez votre intérêt d’agir, votre demande est recevable. Ne vous inquiétez pas, nous vous expliquerons plus tard les contours de la notion d’intérêt d’agir.

En attendant, sachez que l’Etat, en tant que garant de tout le territoire national peut aussi agir contre un permis. Dans ce cas-là, c’est le préfet qui, au nom de l’Etat, conteste les autorisations de tout type.
Il faut savoir que le préfet exerce aussi ce qui se dénomme le contrôle de légalité. En fait, la mairie lui transfert les actes (dossier avec l’avis d’approbation ou de refus). Et le préfet étudie les possibles problèmes légaux. C’est-à-dire, il vérifie que la commune a bien pris en compte la règlementation et la législation en vigueur.
De même, les sociétés et les associations peuvent aussi déposer des recours contre un permis de construire. Néanmoins, pour que ce soit possible il faut remplir des conditions bien particulières.

Vous vous doutez que la contestation d’une autorisation ne se fait pas sous prétexte que votre voisin ne vous plait guère.

Voyons maintenant quels sont les motifs que vous pouvez invoquer pour contester un permis.

Quels motifs sont recevables contre un permis de construire ?

Comme nous l’avons déjà mentionné, pour déposer un recours administratif permis de construire, il faut démontrer l’intérêt d’agir. Pour mieux vous expliquer ce sujet nous allons nous appuyer d’un extrait de l’article L600-1-2 du Code de l’urbanisme. Un tiers ne peut contester un permis de construire que :

« si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire ».

En partant de là, on peut déceler que vous pouvez contester le projet même si vous êtes un voisin locataire. Toutefois, si vous n’êtes pas propriétaire d’une construction proche au projet, il faut posséder une promesse de vente ou un bail.

Ensuite, pour comprendre ce qui relève de l’intérêt d’agir concentrons-nous sur les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance.

En effet, la législation parle de ces trois termes et c’est ceux-là qui donnent un cadre à votre demande. Dans cet esprit, si la construction autorisée entraîne pour vous :

• Des nuisances sonores ou olfactives ;
• Soit la création de vues sur votre bien ou la perte d’une vue appréciable depuis votre maison ;
• La difficulté à accéder à votre terrain ou de vous stationner ;
• La perte de lumière naturelle à cause d’une réduction de l’ensoleillement par l’ombre projeté du nouveau bâtiment ;

Vous pouvez éventuellement vous y opposer !

Pour y parvenir il faut respecter une procédure bien précise. En tant que requérant vous devez justifier que le projet de votre voisin porte atteinte contre votre cadre de vie.

Contestation d’un permis de construire par « excès de pouvoir »

Un permis de construire peut se contester pour des raisons plus juridiques. Dans certains cas, l’annulation ne sera pas possible dans la totalité, mais au moins les parties litigeuses seront réglées.

Tout d’abord, vous pouvez chercher une illégalité dans l’arrêté, l’acte administratif délivrant l’autorisation. Afin de trouver un vice de forme. En effet, les arrêtés doivent remplir des exigences bien précises. Par exemple, présenter les motivations ou les signatures.

D’ailleurs, l’arrêté doit être signé par l’autorité compétente. Pour les communes, c’est le maire qui signe les autorisations d’urbanisme. Quoi qu’il en soit, vérifiez la délégation de la signature avant d’engager une procédure pour incompétence du signataire.

Également, la procédure d’instruction d’une autorisation est encadrée par le Code de l’urbanisme. Si la mairie ne respecte pas les étapes, le permis peut être annulé ou du moins contesté. C’est le cas par exemple, des consultations obligatoires et des enquêtes préalables. C’est un vice de procédure qu’il faut mettre en évidence dans ce cas.

L’excès de pouvoir peut aussi être mis en évidence au regard des lois et des règles. Ainsi, un permis qui n’est pas conforme au Code de l’urbanisme ou, au Plan local d’urbanisme – PLU est illégal. Et dès lors, il est contestable.

Enfin, il ne faut pas oublier que les instructeurs sont des humains. Des erreurs d’interprétation des règles peuvent aussi se produire. De la même manière que l’application erronée des règles abrogées ou qui ne sont pas encore en vigueur.

Bref, tout cela reste du domaine des connaisseurs du droit. L’accompagnement d’un avocat ou service juridique vous serait précieux ! Ce qui est à votre porté c’est la connaissance des voies de recours. Nous en parlerons tout de suite.

Contestation d’un permis de construire : quelles sont les voies de recours ?

L’accord amiable

Vous avez constaté que la construction qui jouxte votre propriété vous porte atteinte. Cependant, vous connaissez le propriétaire et peut être que vos rapports sont cordiaux. Alors, avant d’enclencher des démarches administratives, essayez l’entente amicale. Cela peut s’avérer plus rapide et simple que saisir le maire ou saisir le juge.

Dans un premier temps, vous pouvez vous approcher de votre voisin pour lui exprimer vos arguments. D’un côté, il se peut que vous arriviez à comprendre mieux le projet de votre voisin. D’un autre côté, il est probable que en discutant vous trouviez des alternatives satisfaisantes pour les deux parts. Vous éviterez ainsi les litiges.

Quelle que soit l’issue de votre conversation, laissez les engagements par écrit et avec des dates précises d’exécution. Et surtout, surveillez les délais de recours !
A ce stade, il faut préciser que le permis de construire ne concerne pas seulement les maisons individuelles. Admettons que votre voisin construit un abri de plus de 20 m2, un permis de construire abri de jardin s’impose.
Si l’accord amiable fonctionne, votre voisin pourra demander une modification permis de construire afin de changer ce qui vous dérange. Dans le cas contraire, il est temps d’engager une autre étape : le recours administratif permis de construire.

Le recours administratif permis de construire

Le recours administratif permis de construire est aussi connu sous le nom de recours gracieux. Sachez que celui-ci reste tout de même un recours amiable, dans la mesure où vous n’impliquez pas le tribunal administratif. Ce type de démarche se réalise auprès de la mairie de votre commune.
De ce fait, vous devez vous adresser à la mairie pour faire votre réclamation et justifier l’illégalité du permis.
Dans l’éventualité où la mairie ne vous donne pas gain de cause, il existe un autre type de recours. Pensez alors à introduire un recours devant le tribunal, un recours contentieux.

Le recours contentieux

A la différence du recours gracieux, former un recours contentieux signifie aller au tribunal administratif. En d’autres mots, vous attaquez en justice l’autorisation d’urbanisme et de ce fait, le titulaire du permis de construire. Le but du recours contentieux est d’annuler le permis de construire.

Pour que votre recours soit recevable vous devez justifier votre demande par motif d’excès de pouvoir. Pour rappel, il s’agit des vices de forme ou de procédure ; l’illégalité par non-conformité aux lois ou aux règlements ; ou la non-conformité du projet au permis accordé.

Lorsque vous arrivez à cette instance, il faut absolument avoir les preuves du préjudice subi. Sinon, selon le Code pénal, le juge peut vous octroyer une amende, en tant que requérant, pour comportement abusif.
C’est ainsi que l’auteur d’un recours jugé abusif peut être condamné à payer une amende de jusqu’à 10 000 euros (Article R741-12 du Code de justice administrative). Par ailleurs, le requérant peut être contraint de payer des dommages et intérêts pour les préjudices provoqués au titulaire du permis.

Quelle procédure pour contester une construction : dossier et délai

Comment déposer un recours ?

Maintenant, parlons concrètement de comment adresser votre requête tout en vous assurant qu’elle ne soit pas irrecevable.

Dans un premier temps, si vous souhaitez exercer un recours administratif permis de construire :

• Collectez toutes les preuves des dommages produits par la construction autorisée. Il peut s’agir par exemple, des photos, des témoignages, des attestations de tiers ou des constats de commissaire de justice. Voire d’études technique d’experts d’ensoleillement, d’acoustique…
• Adressez une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie qui a délivré l’autorisation. Détaillez l’objet du recours ; autrement dit, toutes vos motivations et ajoutez les preuves. N’oubliez pas de vous identifier en tant qu’auteur du recours ou requérant.
• Exprimez clairement votre demande d’annulation ou retrait du permis de construire jugé illégal.
• Apportez les informations du permis contesté. C’est-à-dire, le numéro du permis, l’identité de l’autorité compétente délivrant le permis, la date d’autorisation, l’identité du bénéficiaire du permis, l’adresse du terrain…
• Notifiez par une lettre recommandée avec accusé de réception au ou aux bénéficiaires du permis litigieux votre requête. Pour cela envoyez leur une copie du recours. C’est très important de respecter les délais de 15 jours francs à partir du dépôt du recours. Sans quoi, votre demande ne sera pas recevable.

Ensuite, pour déposer un recours contentieux, en plus des points indiqués ci-dessus, il faut ajouter l’intérêt d’agir.
Pour cela, il vous faut prouver l’occupation ou détention du bien proche à celui du permis litigieux. En d’autres termes, vous devez ajouter le titre de propriété, la promesse de vente ou le bail de votre immeuble.

Prenez en compte que le juge appréciera mieux le préjudice si votre bien jouxte le projet contesté. Plus vous êtes loin, moins vous aurez des chances d’obtenir un retrait du permis.

Le délai de recours : administratif et contentieux

Il est évident qu’un recours ne peut pas être formé à n’importe quel moment. Ainsi, vous pouvez le contester à partir de la date d’affichage du panneau sur le terrain d’assiette du permis. Et jusqu’à 2 mois après l’affichage.

Vous vous demandez en quoi concerne l’affichage ? Alors, tout bénéficiaire d’une autorisation d’urbanisme doit afficher cette autorisation sur un panneau pendant 2 mois sans interruption. Ce panneau d’affichage doit se placer de manière bien visible et lisible devant le chantier et comporter des mentions obligatoires.

En absence de ce panneau, ou en absence des informations, le délai de recours se déclenche à l’achèvement des travaux. C’est important de savoir qu’il passe à 6 mois contre 2 avec affichage.

En outre, vous pouvez déposer directement un recours contentieux ou attendre le résultat du recours gracieux. En effet, dans le deuxième cas le recours gracieux prolonge le délai du recours contentieux. Ainsi, si vous avez eu un rejet du recours administratif auprès de la mairie, vous aurez deux mois pour saisir le tribunal administratif.

Pour finir, voyons à quoi s’attendre après le dépôt de votre recours.

Délai de réponse à votre contestation

Après avoir reçu votre recours gracieux, la mairie dispose de deux mois pour vous donner une réponse. Passé ce délai, le silence administratif vaut rejet de votre requête.

Dans le cas contraire, que ce soit la mairie ou le tribunal, l’issue du litige peut être l’annulation du permis de construire. Mais aussi une demande de régularisation des travaux, si la mairie ou le juge n’estiment pas que tout le projet doit être annulé. Pour cela, le titulaire du permis devra déposer un permis modificatif.

Le site du Service Public présente un modèle : exercer un recours gracieux contre l’autorisation d’urbanisme accordée à son voisin. En outre, vous pouvez déposer votre recours de manière dématérialisé par Télérecours.

Bon à savoir. Enfin, la meilleure manière d’éviter les conflits est de déclarer ses travaux. Sachez que pour réaliser un dossier de permis de construire pour les annexes de votre maison, il existe Urbassist. C’est simple, rapide et disponible 24/24 ; 7/7.
Obtenir mon dossier de déclaration de travaux