Peut-on faire des agrandissements maison sans permis de construire ?
Un agrandissement maison sans permis de construire… Est-ce possible ? Sans plus attendre nous vous répondrons : oui, l’agrandissement maison sans permis de construire est possible. Néanmoins, pour se faire, il faut remplir certaines conditions que nous dévoilerons à travers cet article.
Pour commencer, il faut savoir ce qu’est un agrandissement et les différentes modalités possibles en termes d’urbanisme. Ensuite, nous vous expliquerons les autorisations d’urbanisme nécessaires et les dispenses possibles. De plus, nous expliquerons les démarches auprès de l’administration. Ainsi que les aspects à prendre en compte pour être en conformité avec la zone et l’occupation du sol de votre commune. Pour finir, nous parlerons des risques et sanctions encourus pour des travaux non déclarés.
Bon à savoir. Besoin d’aide pour un dossier de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux ? La plateforme Urbassist vous assiste dans la préparation de votre dossier d’urbanisme. Le plan de situation du terrain, le formulaire Cerfa, et les différents plans sont réalisables avec Urbassist. De manière autonome (en ligne) ou avec l’aide d’un expert en urbanisme (service premium).
Constructions des agrandissements : modalités
Tout d’abord, avant d’agrandir votre maison, il faut savoir de quoi on parle quand nous évoquons les projets d’agrandissement. A première vue, cela semble évident. Agrandir sa maison n’est autre chose que le fait d’augmenter la surface du bâtiment. Maintenant, en urbanisme, il existe plusieurs notions qu’il faut savoir identifier pour mieux comprendre les règles.
En effet, construire son agrandissement à la verticale ou à l’horizontale n’a pas le même effet. Et si cette augmentation a lieu dans le garage, alors, ce ne sont pas les mêmes types de surfaces qui sont impactées.
De la même manière, savez vous que vous pouvez additionner de la surface existante sans pour autant faire des travaux ? Tout est question des modalités d’agrandissement. Regardons ces sujets plus en détail.
Agrandissement par extension
Construire une extension de maison est l’une des modalités d’agrandissement les plus répandues. Une extension est un agrandissement qui se fait au même niveau que la maison principale. C’est-à-dire, de manière horizontale. En général, l’extension s’implante au niveau du terrain et additionne de l’emprise au sol. Cependant, vous pouvez augmenter la surface de plancher sans impacter l’emprise au sol. L’exemple le plus représentatif est la fermeture d’un toit terrasse. L’emprise au sol déjà existante se transforme en surface de plancher.
Il faut souligner que les extensions présentent un lien structurel et fonctionnel avec le bâtiment principal. En d’autres termes, elles doivent être accolées et communiquer avec la maison, par une porte, par exemple. Par ailleurs, pour être considéré comme une extension, sa dimension doit être inférieure à celle du bâtiment principal.
Il ne faut pas les confondre ni avec les vérandas ni avec les annexes.
Extension ou véranda
L’extension peut s’apparenter à une véranda. Cependant, la véranda ne vous offre plus de surface habitable mais de la surface de plancher. Quant au système de réalisation, l’extension est une structure en dur : ossature en bois, parpaing, brique. Tandis que la véranda est bien souvent en métal et en grande partie vitrée. D’ailleurs, n’oubliez pas le permis de construire pour une extension véranda.
Annexe ou extension
Pour finir cette partie posons-nous une question essentielle : annexe ou extension ? Une annexe est par exemple, un abri de jardin, une piscine ou un studio de jardin. Autrement dit, l’annexe est indépendante de la maison. Par conséquent, c’est une nouvelle construction, alors que les extensions se classent parmi des travaux sur les constructions existantes.
Il est très important de faire cette distinction, car la nature des travaux détermine le type d’autorisation à demander. En effet, les règles sont différentes entre une annexe et une extension. En revanche, la véranda suit les mêmes principes en termes de réglementation que l’extension.
Bon à savoir. Il est possible de réaliser vos dossiers de déclaration préalable ou permis de construire pour un abri de jardin, carport, piscine ou autre projet de travaux avec Urbassist. Quelques minutes suffisent pour savoir le type d’autorisation à demander et pour construire vous-même votre dossier.
Agrandissement par surélévation
Telle que l’extension, la surélévation est une autre manière de gagner des mètres pour votre maison. Toutefois, la surélévation se fait en créant de la surface sur le plan vertical. La construction d’un étage en est un bon exemple.
Pour prendre un autre exemple, surélever la toiture au niveau des combles est aussi une façon d’augmenter les surfaces. Il s’agit aussi bien de plus de surface de plancher que de surface habitable de votre maison.
L’aménagement des combles est une excellente manière d’agrandir les maisons. Aménager vos combles perdus nécessite parfois des travaux de gros œuvre, il faut analyser cette alternative avec un artisan de confiance. Sachez qu’à partir de 1.80 mètres de hauteur, il y a bien création de surface habitable et de plancher.
Transformation de surface
Savez vous que sans aucune construction et avec peu de travaux vous pouvez augmenter vos surfaces ? Dans ce cas, il s’agit d’une transformation de surface close et couverte, non comprise dans la surface de plancher des constructions, en un local constituant de la surface de plancher. L’exemple le plus frappant est la transformation d’un garage en pièce à vivre.
Attention tout de même à ne pas supprimer des places de stationnement obligatoires imposées par la commune. Comme à notre habitude, nous ne cesserons pas de vous donner ce conseil : consultez votre PLU – Plan local d’urbanisme.
Maintenant que vous en savez un peu plus sur les agrandissements du point du vue de l’urbanisme, passons aux démarches auprès de l’administration.
Autorisation d’urbanisme pour un agrandissement
Pour ceux qui ont un projet d’agrandissement maison sans permis de construire, la bonne nouvelle est que c’est possible. Maintenant, il faut s’assurer de bien respecter la réglementation. Commençons par les règles d’urbanisme de droit commun inscrites sur le Code de l’urbanisme.
Agrandissement sans aucune formalité
Nous n’allons pas vous mentir, c’est un cas de figure peu fréquent, mais qui a le mérite d’exister. Si vous ne voulez absolument pas réaliser des démarches et formalités administratives, c’est cette option qu’il faudra choisir.
Il s’agit de réussir à créer des surfaces sans pour autant modifier l’aspect extérieur de la maison. Mais encore, vous ne pourrez pas dépasser un seuil de 5 mètres carrés de transformation de surface close et couverte non constitutive de surface de plancher.
Concrètement, vous avez un espace de stationnement clos et couvert : un garage. En admettant que celui-ci dispose des conditions de salubrité et de lumière naturelle et qu’il ne demande pas la modification des ouvertures ni de la menuiserie existante, alors, vous pouvez disposer de jusqu’à 5 mètres carrés supplémentaires pour votre maison.
Certes c’est une surface très restreinte. Mais c’est tout de même suffisant pour faire une rénovation pour un petit bureau. Donc, si vous avez envie de plus, il faut passer par la casse mairie.
Un autre exemple est la construction d’une mezzanine non visible de l’extérieur. Tant que celle-ci ne dépasse pas 1.80m de hauteur, il n’y a pas de création de surface de plancher. De ce fait, il n’y pas besoin de déclaration. En fonction de l’usage désiré, la hauteur peut vous poser des problèmes. Dans ce cas, il faudrait réfléchir à une surélévation du toit.
20 mètres carrés d’agrandissement sans permis
Toujours dans l’optique d’un agrandissement sans permis de construire, la création jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol est une option alléchante. Effectivement, un projet d’agrandissement de cette taille est un vrai espace de vie et ne nécessite pas de permis de construire. Une simple déclaration préalable suffit.
Par ailleurs, si le terrain d’assiette du projet se situe dans une zone urbaine (U) d’une commune soumise à un PLU – Plan local d’urbanisme, ce seuil passe à 40 m². Cela permet de beaux projets d’extension comme une nouvelle suite parentale.
Outre cet avantage, sachez que les projets soumis à déclaration préalable sont dispensés du recours à l’architecte. Une autre raison pour réfléchir à des aménagements de ce type. Encore une fois, c’est le moment de vous rappeler notre conseil : lisez votre PLU.
Il est souvent disponible en ligne sur le site de la mairie. Recherchez votre zone et consultez les règles applicables à votre parcelle.
Si vous dépassez ces seuils, votre projet nécessitera inévitablement un permis de construire. De surcroit, si la surface après travaux dépasse 150m² ce sera aussi un recours à l’architecte obligatoire.
Agrandir sa maison avec le Plan local d’urbanisme
Il est certain, que pour être autorisé, votre projet doit remplir des conditions de conformité au document d’urbanisme. Par document d’urbanisme, on entend le plan local d’urbanisme qui a remplacé l’ancien plan d’occupation des sols – POS.
Dans le règlement, le PLU peut donner des prescriptions concernant l’aspect extérieur de votre extension. La couleur, la hauteur, l’emplacement, les matériaux… Ce sont des sujets règlementés par le PLU. Quand bien même vous avez votre projet de rêves en tête, si le bardage n’est pas conforme au PLU, vous aurez certainement un refus. A minima une autorisation avec des prescriptions.
Un autre aspect important, est le respect du coefficient d’emprise au sol – CES. Vu que le règlement du PLU indique le pourcentage de terrain qui peut être imperméabilisé par une construction. Vous ne pouvez pas dépasser une certaine superficie de constructions sur la parcelle. Tout cela est en fonction de la zone du PLU.
Il existe également d’autres coefficients comme le coefficient de pleine terre qui s’additionnent au CES. C’est-à-dire, un pourcentage obligatoire d’espaces en pleine terre à conserver sur votre parcelle. Attention à ces aspects, votre projet peut tout simplement être inviable d’emblée.
Vous pouvez demander conseil préalablement auprès de votre mairie. Ou prendre rendez vous avec un architecte du CAUE – Conseils d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement de votre département. Si votre projet se situe en secteur protégé, il vaut mieux contacter l’Architecte des Bâtiments de France-ABF, avant de déposer le dossier.
Parlons maintenant des formalités et démarches à réaliser pour votre projet.
Dossier de déclaration de travaux pour une extension
Les formalités et démarches administratives pour la réalisation d’une déclaration préalable ou pour un permis de construire consistent en plusieurs étapes. Tout d’abord, recueillir l’information concernant votre parcelle et votre projet. Ensuite il faut construire un dossier. Ce dossier comprend :
- Le formulaire Cerfa
- Les plans de situation, les plans de masse, de coupe et les plans des façades et des toitures.
- La représentation graphique (pour les déclarations).
- Le document graphique d’insertion paysagère.
- La photographie de l’environnement proche et la photographie de l’environnement lointain.
- Et enfin, une notice descriptive obligatoire pour les projets en secteur protégé et pour les permis de construire.
Une fois le formulaire et les plans faits, il est temps de procéder au dépôt. D’ailleurs, vous pouvez le faire par internet, par courrier (RAR) ou en mains propres. A la suite du dépôt vous recevrez un récépissé qui vous informera des délais.
Pour une déclaration préalable le délai est d’un mois, alors que pour un permis est de 2 mois. Si votre terrain est en secteur protégé, au délai initial s’ajoute 1 mois car il faut consulter l’architecte des bâtiments de France.
Dans le premier mois de l’instruction, la mairie vous communiquera s’il manque de pièces. Si ce n’est pas le cas, votre dossier est complet et donc vous aurez votre réponse. Ce sera un avis positif, ou assorti de prescriptions ou un refus.
Si vous n’avez pas de réponse, cela veut dire qu’il y a eu une non opposition à la déclaration préalable tacite ou un permis tacite . On vous conseille de demander une attestation à la mairie.
Sanctions en cas de non déclaration d’un agrandissement
Une extension ne passe pas inaperçue et les risques auxquels vous vous exposez ne sont pas anodins.
En premier lieu, vous risquez une amende comprise entre 1 200 euros et 6 000 euros par mètre carré de surface construite. Si ce n’est pas votre première fois, vous pouvez recevoir une peine d’emprisonnement de 6 mois, et une autre amende.
La mairie peut aussi stopper vos travaux s’ils sont en cours. De la même manière vous pouvez être prié de démolir ou de rétablir les lieux dans leur état antérieur. Si vous insistez, l’amende pourrait aller jusqu’à 75 000 euros en plus de 3 mois d’emprisonnement.
A part ces sanctions qui sont inscrites dans le Code de l’urbanisme, vous serez en dette avec le fisc aussi. Cela veut dire, des nouvelles amendes.
Enfin, il est important de savoir, que les travaux non déclarés sont souvent un obstacle pour les ventes. Mais aussi que les assurances ne vous indemniseront pas en cas de sinistre.
Bien que les travaux non déclarés puissent vous tenter, cela reste du délit, des travaux illégaux. Si c’est déjà le cas, pensez à la régularisation.
