Qu’est-ce que la zone UC du PLU ?

L’urbanisme en France est un sujet très complexe, car l’aménagement du territoire est important à tous les niveaux. La recherche de l’équilibre et la cohérence entre nos modes d’habitation, l’occupation des sols, les dynamiques économiques, la préservation des espaces naturels et la biodiversité font partie du cœur des préoccupations de l’urbanisme. À cela s’additionne les nouveaux enjeux environnementaux liés au changement climatique et d’autres enjeux sociétaux sérieux. L’urbanisme cherche à garantir un cadre de vie harmonieux. Parfois, cela peut se traduire par des règles d’occupation, des lois et des prescriptions. Concrètement, par des limitations au droit de la propriété privé, qui peuvent être mal perçues par l’ensemble des citoyens.

En effet, l’urbanisme désigne ce que l’on peut réaliser en termes de travaux et de constructions sur votre propre terrain. Ces règles d’urbanisme à respecter se déterminent en fonction du zonage du PLU.

Nous avons déjà quelques articles dédiés sur le sujet des différentes zones du PLU comme les zones agricoles, les zones naturelles, les zones à urbaniser et les zones urbaines. Dans cet article, nous allons nous concentrer sur la zone UC du PLU qui fait partie des zones urbaines – ZU.

Avant de parler de la zone UC du PLU, détaillons ce qu’est le PLU ou Plan local d’urbanisme.

PLU : un document d’urbanisme essentiel

Le PLU ou Plan local d’urbanisme est un outil de planification urbain qui contient le projet global d’aménagement d’une commune. En d’autres termes, c’est un ensemble de documents d’urbanisme parmi lesquels nous retrouvons :

• Un rapport de présentation avec un diagnostic territorial.
• Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD), dont le but est d’exposer clairement les objectifs de la commune en matière d’aménagement du territoire.
• Les Orientations générales d’Aménagement et de Programmation (OAP), qui indiquent les dispositions applicables sur un secteur ou sur l’ensemble de la commune.
• Et enfin, un règlement écrit accompagné d’un document graphique.

Le PLU, ancien POS, concerne le territoire communal. Cependant, de plus en plus de communes s’associent pour construire un PLUi ou Plan local d’urbanisme intercommunal.

Il faut savoir que le PLU possède un caractère juridique inscrit dans un cadre national. D’autres documents détiennent une hiérarchie supérieure pour garantir la cohérence du développement urbain dans l’ensemble du territoire national.

Notamment, des documents réglementaires tels que le Règlement National d’Urbanisme – RNU, les servitudes d’utilité publique – SUP, le plan de prévention des risques – PPR, le plan d’exposition au bruit, entre autres. La compatibilité du PLU avec ces documents est obligatoire.

💡Bon à savoir. Le PLU n’est pas le seul document d’urbanisme, dans certaines communes, le document tenant lieu de document d’urbanisme est la carte communale associé au RNU. Pareillement, dans un secteur sauvegardé comme les sites patrimoniaux remarquables, le document qui prévaut est le Plan de sauvegarde et de mise en valeur – PSMV.

Plan de zonage : comment situer sa parcelle ?

Comme nous l’avons déjà mentionné, le plan de zonage fait partie du PLU. C’est ce que l’on appelle le document ou règlement graphique dans lequel la commune délimite les zones. Il existe 4 grandes zones : urbaines, à urbaniser, naturelles et agricoles. Avec des sous-catégories comme notre exemple, la zone UC, qui fait partie des zones urbaines.

D’ailleurs, cette carte de zonage s’accompagne du document écrit qui contient des prescriptions à respecter par zone. Cela peut être au niveau de la constructibilité, de la superficie des constructions ou de leur aspect extérieur. Le but ultime étant de maîtriser l’urbanisation.

Vous vous demandez pourquoi vous devrez vous intéresser à ces sujets ? Et bien, le droit des sols est assez contraignant. Pour assurer le respect des règles, la plupart du temps, il faut demander une autorisation d’urbanisme pour pouvoir faire vos travaux. En d’autres termes, demander soit un permis de construire, de démolir ou d’aménager, soit une déclaration préalable.

A quoi correspond la zone UC du PLU ?

Généralement, la zone UC correspond à des secteurs à vocation mixte dans lesquels se situent des logements, des équipements collectifs, des bureaux et des commerces. Néanmoins, cette définition n’est qu’une indication, car chaque commune peut établir une notion distincte des zones UC. C’est pourquoi nous vous conseillons de consulter le PLU de votre commune avant tout.

Pour vous détailler la vocation de la zone UC, nous allons vous exposer, dans le tableau suivant, un exemple de trois zones UC dans des communes différentes :

En clair, il y a des points communs, puisque ce sont des zones urbaines, donc l’habitation est autorisée. Tout de même, les divergences sont aussi notables. Cela va du tissu ancien dense au bâti très peu dense. La zone UC peut accueillir aussi des extensions de type pavillonnaire.

Vous avez généralement le droit de construire votre maison. Néanmoins, il faudra le confirmer en regardant la constructibilité indiquée dans le PLU de votre commune.

La constructibilité en zone UC

Prenons le cas de l’achat d’un terrain situé en zone urbaine, plus spécifiquement en zone UC du PLU avec un projet de construction. Saviez-vous que le règlement local peut vous limiter la constructibilité sur votre propre parcelle ?

L’un des premiers articles de tout PLU parle des occupations et utilisations du sol interdites. Si votre projet de construction se situe parmi la liste proposée, vous ne pouvez pas le construire. On remarque par exemple les installations industrielles, les entrepôts et le bâti à usage agricole. Parfois, les usages du type commerce et artisanat sont aussi interdits. Cela dépendra vraiment de chaque commune.

Ensuite, vous avez les occupations et utilisations soumis à des conditions spéciales. Cette partie du PLU est très intéressante et pourrait impacter sérieusement votre projet. Par exemple, les extensions pourraient être limitées à une certaine emprise. L’implantation des piscines pourrait être proscrite à une certaine distance. Enfin, il faudra respecter ces conditions.

Il faut souligner que ce ne sont pas les seuls articles à consulter sur un PLU. Le PLU intervient sur plusieurs aspects qui regardent la constructibilité. Comme les conditions d’accès et de voirie, l’existence de réseaux publics d’eau, assainissement et d’électricité. Mais aussi, l’implantation, l’emprise au sol, le gabarit des constructions, les stationnements et l’aspect extérieur.

En somme, la zone UC permet les nouvelles constructions tout en privilégiant un certain type de construction en accord avec la morphologie de la zone.

Après cela, pensez à demander l’autorisation auprès des services d’urbanisme pour les travaux soumis à déclaration préalable ou permis de construire, aménager ou démolir.

Les autorisations d’urbanisme en zone UC

Enfin, parlons des autorisations d’urbanisme. Que ce soit pour des travaux sur des constructions existantes ou pour les nouvelles constructions, il est parfois obligatoire de demander une autorisation de travaux. C’est le code de l’urbanisme qui détermine le type d’autorisation. Néanmoins, l’organe délivrant votre dossier sera la mairie en fonction du zonage et des règles d’urbanisme applicables à la zone.

Pour vérifier la zone de votre parcelle, vous pouvez le consulter directement en mairie ou à travers leur site internet officiel. Mais aussi avec des outils tels que le Géoportail de l’urbanisme.

💡Bon à savoir. Urbassist est la plateforme d’assistance pour les démarches d’urbanisme, et ce, à plusieurs niveaux. En premier lieu, le simulateur Urbassist vous aidera à déterminer le type de demande à réaliser. Ensuite, nous vous proposons des niveaux d’accompagnement divers. En utilisant notre plateforme de manière autonome, vous serez guidé dans la constitution de vos pièces écrites, de vos plans et du formulaire Cerfa. Mais également, vous avez la possibilité de faire vérifier votre dossier par notre Service Urbassistant. Enfin, pour les projets plus complexes, le Service Premium se chargera de A à Z de préparer votre dossier, de le déposer et de suivre l’instruction.

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