Permis de construire et déclaration préalable pour des travaux en copropriété

Lorsque vous partagez un immeuble avec plusieurs autres propriétaires, on parle de copropriété. Et en tant que copropriétaire, vous avez des droits et des devoirs afin d’assurer la bonne entente de la copropriété. Et c’est dans ce contexte précis que pour réaliser certains travaux en copropriété, vous devrez demander l’autorisation aux autres propriétaires et ensuite, passer par la case autorisation de travaux (déclaration préalable de travaux copropriété ou permis de construire).

Quel est le fonctionnement d’une copropriété ?

Il existe la « copropriété verticale », lorsque l’immeuble est un bâtiment composé de plusieurs niveaux et de « copropriété pavillonnaire » quand l’immeuble se compose d’un ensemble de maisons individuelles réparties par parcelles de terrain (à ne pas confondre avec un lotissement).

Dans les deux cas de figure, chacun a son propre logement, mais pour ce qui est des parties communes (couloirs, ascenseurs, jardins, entrée de la résidence…), elles sont partagées conjointement.

Afin d’encadrer ce concept, la loi énonce le fait que chaque copropriété doit être gérée par un syndic. Le rôle du syndic est de gérer les finances et l’administration. C’est aussi cet organisme qui veille au bon respect de toutes les parties communes de l’immeuble et de tous ses équipements. De plus, le syndic est chargé d’exécuter et de veiller à la bonne mise en œuvre des décisions votées en Assemblée Générale par les copropriétaires.

Pour rappel, l’Assemblée Générale est une réunion qui réunit les copropriétaires pour décider des travaux et des orientations qu’ils souhaitent pour l’immeuble. Les décisions se font par vote. L’AG doit avoir lieu au moins une fois par an.

Chaque demande que vous soumettrez suivra donc ce schéma.

Bon à savoir. Le syndic peut être professionnel (représenté par une personne qui exerce en nom propre ou une société) ou non professionnel (choisi parmi les copropriétaires). La durée du mandat (3 ans ou 1 an) est renouvelable et doit être préalablement votée en AG.

Quand demander l’autorisation de la copropriété pour réaliser des travaux chez soi ?

Vous pouvez réaliser sans aucune contrainte des travaux d’aménagement ou de rénovation au sein de votre logement. Cependant, du moment où vos travaux ont un quelconque impact sur le bâtiment, vous êtes dans l’obligation de faire une demande auprès de la copropriété. On parle des parties communes et de l’aspect extérieur de l’immeuble.

Travaux réalisés sur les parties communes

On parle de toutes les parties partagées au sein de l’immeuble comme les couloirs, les ascenseurs, les caves…
Mais ce n’est pas tout ! En effet, certaines parties à l’intérieur de votre domicile sont aussi considérées comme communes. C’est le cas de :

• La structure porteuse du bâtiment (gros-œuvre),
• Des canalisations qui traversent les logements,
• Des coffres, gaines et têtes de cheminées.

Vous ne pourrez donc pas réaliser ces travaux sans avoir consulté votre syndicat et les copropriétaires, notamment pour des raisons de sécurité.

Mais rassurez-vous, vous pourrez réaliser sans aucune demande préalable les autres travaux de rénovation de votre logement, comme abattre une cloison non porteuse, refaire votre cuisine ou votre salle de bains, repeindre vos murs…

Travaux altérant l’aspect extérieur du bâtiment

On parle ici de tous les travaux ou aménagements qui pourraient être visibles sur la façade du bâtiment et sur tout autre élément extérieur.

Concrètement, vous devrez demander une autorisation préalable à la copropriété avant de réaliser tous travaux qui pourraient altérer l’aspect du bâtiment. Voici quelques exemples de travaux courants, qui nécessitent l’accord préalable de la part des copropriétaires :

• Installer, changer ou modifier la couleur des volets,
• Fermer un balcon ou créer une véranda,
• Modifier le design ou poser des barreaux aux fenêtres,
• Installer une sortie de climatisation sur la façade,
• Repeindre la cage d’escaliers,
• Installer un potager ou toute autre construction (véranda, annexe) dans le jardin partagé…

Pourquoi cette autorisation préalable est nécessaire ? Tout simplement pour garantir l’harmonie du bâtiment et la bonne entente entre voisins !

Pour obtenir cette autorisation, vous devez la soumettre au vote lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires.

Bon à savoir. Si vous réalisez des travaux qui impactent le bâtiment, sans réaliser au préalable de vote en assemblée générale, la copropriété est en droit d’exiger la remise en l’état. Cela se fera à vos frais. Par ailleurs, le syndicat de copropriété pourra intenter une action en justice à votre encontre et saisir le tribunal judiciaire. Le délai de prescription est de 10 ans.

Maintenant que l’assemblée générale vous a accordé l’autorisation, il se peut que vous deviez demander une autorisation d’urbanisme. Voyons cela plus en détails.

Pourquoi et quand demander une autorisation d’urbanisme en mairie pour des travaux en copropriété ?

L’accord des autres propriétaires n’est parfois pas suffisant pour réaliser vos travaux dans les règles. En effet, certains types de travaux demandent également l’acceptation de la mairie pour pouvoir être réalisés. Pourquoi ? Tout simplement parce que la commune a la charge de veiller au respect des règles générales d’urbanisme précisées dans le Code de l’urbanisme et des règles qui lui sont propres et éditées dans ses documents d’urbanisme (Plan Local d’Urbanisme, carte communale, Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur…). Ainsi, le service urbanisme de la mairie garantit l’harmonie de la commune et le bien-être de ses citoyens.

Chaque demande que vous transmettrez à la mairie doit être conforme aux besoins et attentes des instructeurs. En effet, vous devrez réaliser un dossier complet, avec formulaire CERFA, plans et documents graphiques. Chaque pièce doit respecter un certain conformisme (échelle de travail, données précises et officielles…). N’hésitez pas à consulter nos autres articles de blog, nous vous donnons toutes les clefs pour réussir votre dossier de déclaration de travaux !

Bon à savoir. Pour vous aider dans vos démarches, et savoir si votre projet est soumis à une déclaration préalable ou plutôt à un permis de construire, vous pouvez utiliser notre simulateur de déclaration de travaux en ligne. Il est GRATUIT et vous n’avez pas besoin de vous inscrire ! Sur notre plateforme, vous ne pouvez pas encore réaliser votre dossier de déclaration préalable en copropriété ou de permis de construire.

Maintenant, voyons un peu plus en détails les particularités de la déclaration préalable de travaux en copropriété et du permis de construire.

La déclaration préalable de travaux en copropriété

La déclaration préalable de travaux concerne de nombreux projets d’installation ou de construction de faible ampleur.

Pour une déclaration préalable de travaux en copropriété, le formulaire CERFA qui vous concernera sera le n°13404.

L’article R421-17 du Code de l’urbanisme nous précise tous les éléments. Retenons les travaux soumis à une déclaration préalable suivants :

• « a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement ». Donc, si vous installer une sortie de climatisation sur votre façade ou si vous changez vos fenêtres (pas à l’identique), vous devrez déposer une déclaration préalable de travaux en copropriété.
  • « Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
  – une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
  – une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés. » Pour vous donner un exemple plus concret, imaginons que vous êtes en rez-de-jardin. Vous souhaitez construire une pergola de 10 m². Vous devrez demander une déclaration préalable de travaux en mairie.

Le permis de construire en copropriété

Le permis de construire concerne quant à lui les travaux sur des constructions existantes et des constructions nouvelles de plus grande ampleur.

Pour une demande de permis de construire en copropriété, le formulaire CERFA qui vous concerne sera le n°13409.

Reprenons notre exemple. Vous avez un appartement en rez-de-chaussée avec un extérieur et vous souhaiter ajouter une pergola à votre terrasse. Si cette dernière fait plus de 20 m², vous devrez déposer un permis de construire auprès de la mairie de votre commune.

Attention, les règles que nous venons de vous énoncer ne sont que des cas généraux. Chaque projet, en fonction de sa localisation (zone urbaine, secteur protégé), de ses spécificités ou encore de la durée d’installation a des règles particulières. N’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre commune, ou à consulter nos articles dédiés aux différents projets.

Pour résumer, si vous êtes copropriétaire et que vous souhaitez réaliser des travaux ayant un impact sur votre bâtiment, vous devez au préalable obtenir deux accords :

• Celui des copropriétaires en assemblée générale (à la majorité),
• Et enfin, celui de l’administration, via l’instruction en mairie de votre dossier de déclaration de travaux (permis de construire déclaration préalable).

Bon à savoir. Avant de commencer les travaux, pensez à respecter la réglementation associée à la quiétude du bâtiment (Conseil National du Bruit). En effet, en copropriété, vous devrez respecter certains horaires pour réaliser vos travaux. Vous pouvez également prévenir vos voisins avant, ils apprécieront certainement la démarche !