Construire sa maison : nos conseils

Comme de nombreux français, vous aussi vous rêvez d’être propriétaire et d’avoir un foyer. Pour certains, cette ambition va au-delà de l’achat. Ce qui motive c’est de construire sa maison soi-même. Et c’est bien compréhensible ! Bâtir le lieu dans lequel va se dérouler chacun de nos jours est une affaire très personnelle. Pour d’autres, l’enjeu est de trouver une maison déjà construite ou de la faire construire. Dans un cas comme dans l’autre, il faut avoir une feuille de route et un cahier des charges bien réfléchi pour ne pas courir à l’échec.

De plus, il faut bien se renseigner et prendre des décisions qui seront déterminantes à l’heure de réussir la construction de sa maison.

Dans cet article nous ferons un point sur diverses informations qui vous seront utiles dans ce chemin qui vous attend.

Les choix initiaux et cruciaux pour construire sa maison

Peut-on construire une maison sans faire appel à un architecte ?

La réponse est oui. Faire sa maison soi-même s’appelle l’auto-construction. Et c’est possible de construire et de demander un permis de construire sans architecte à une condition :

La surface de plancher de votre maison ne doit pas dépasser le seuil de 150 m² de surface de plancher.

Si c’est votre cas, structurer pas à pas ce projet et le voir sortir du sol ne peut que vous réjouir. Par ailleurs, c’est un choix qui présente plusieurs avantages. Cela signifie que vous maitrisez tout. Puisque, vous créez l’habitation de vos rêves du début à la fin et dans le moindre détail. Ainsi, vous réduisez les coûts.

En revanche, l’effort et le temps pour arriver au grand jour du déménagement ne sont pas négligeables. Soulignons qu’il vous faudra de la patience avant de passer aux finissions et à la décoration.

Mais avant tout, il vous faudra des compétences diverses et variées : techniques, financières, managériales, juridiques… De toute évidence, si quelque chose ne se passe pas comme prévu, vous pourrez vous retourner uniquement contre vous-même ! En d’autres mots vous êtes le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage.

Faire construire sa maison : les points à surveiller !

Si construire par vous-même ne fait pas parti de vos désirs, vous êtes plutôt maitre d’ouvrage et vous avez plusieurs choix. D’abord, faire appel à un architecte qui prendra en charge tout le chantier, les démarches administratives et les démarches liées à la demande de travaux. Ce choix vous permettra d’avoir un projet au plus près de vos désirs, autrement dit, un peu plus personnel. De surcroit, il peut vous conseiller et vous aider à la prise des décisions. Cela dit, tout cela a un prix. En effet, le projet risque d’être plus onéreux. Cela va dépendre des honoraires pratiqués par le professionnel.

Ensuite, il y a les maîtres d’œuvres. Eux aussi vous assurent un suivi du projet du début à la fin. Néanmoins, ne demandez pas plus au niveau de la créativité, pour cela il faut un architecte. En termes de prix, il est aussi moins couteux qu’un architecte.

Bon à savoir. Les architectes peuvent être maîtres d’œuvre, mais pas l’inverse. Un maître d’œuvre n’est pas un architecte.

Enfin, si vous faites un trait sur l’originalité, penchez vous vers les maisons des catalogues des constructeurs. Ces derniers vous offrent des modèles et des versions adaptées à vos besoins. Grâce à ce système vous bénéficiez de prix plus avantageux. Sans compter que les constructeurs peuvent vous offrir des maisons en kits ou prêtes à finir. Sans doute l’argument économique est un appel intéressant pour ces options.

Une fois votre choix fait, mettez-vous à la tâche de bien étudier le profil de l’entreprise ou du professionnel sélectionné. Ainsi, l’expérience, la connaissance du territoire, les avis, la santé de l’entreprise (liquidation judiciaire ?), la détention des assurances et garanties, sont des éléments à mettre dans la balance.

Gare aux fraudes et aux faux constructeurs !

Pour conclure, si vous optez pour faire construire votre maison sachez que le cadre juridique est plus solide. En cas de malfaçon vous avez plusieurs garanties et assurances à faire valoir.

Les contrats de construction

Puisqu’il existe plusieurs types de contrats pour édifier une maison, faisons un tour rapide.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Tout d’abord, parlons du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Il couvre les travaux de mise hors d’eau et mise hors d’air avec ou sans plans. Il faut savoir que dans ce cas, vous avez déjà un terrain et vous êtes le maître d’ouvrage. Soulignons que vous n’aurez qu’un seul interlocuteur et que vous connaissez le prix final à l’avance. Il faut savoir aussi que ce contrat est le plus sécurisé au niveau juridique pour vous.

Bon à savoir. Le terme « hors d’eau » fait référence au fait de mettre la maison à l’abri de l’eau. C’est-à-dire, qu’elle est couverte et étanche. Quant au terme « hors d’air » celui-ci indique que la maison est à l’abri de l’air. Donc, elle a la menuiserie, les portes et les fenêtres.

Vente en l’état de futur achèvement VEFA

Un autre type de contrat est celui de vente d’immeuble à construire. Il concerne la vente en l’état de futur achèvement VEFA, c’est-à-dire, l’achat sur plan. A la différence du CCMI, ici vous achetez non seulement la maison mais le terrain aussi. Ce contrat, tout comme le CCMI, est très bien encadré.

Contrat d’entreprise

Si vous construisez par vous-même, il vous faudra faire appel à des entrepreneurs ou des entreprises différentes. En effet, certaines étapes de la construction peuvent échapper à vos compétences. Dans ce cas, vous serez amené à signer des contrats d’entreprise avec les corps de métier nécessaires (couvreurs, électriciens…). Cela entraine une difficulté à prévoir le prix final à l’avance, vous devez gérer votre enveloppe budgétaire. Et attention à la sécurité juridique.

Contrat d’architecte ou de maître d’œuvre

En dernier, il existe aussi le contrat d’architecte ou de maitre d’œuvre. Celui-ci va diriger le projet. Mais en plus de ce contrat, vous serez sollicité pour signer des contrats d’entreprise. Effectivement, les travaux seront faits par d’autres entreprises ou entrepreneurs différents mais ce vous qui signerez les chèques. Encore une fois, le coût définitif ne pourra pas être garanti à l’avance. Ce type contrat n’est pas non plus réglementé donc soyez attentif au contenu et aux garanties.

Les garanties liées à la construction d’une maison

Quant aux garanties et assurances, prenez soin de vérifier les garanties et les assurances suivantes :

Les garanties avant réception de travaux

Assurance de dommages-ouvrage (DO)

Celle-ci est une obligation pour le maitre d’ouvrage, c’est-à-dire, vous, le client. Elle doit se faire avant le début du chantier. A noter que ce n’est pas une obligation dans le cadre d’une auto-construction. En revanche, si c’est n’est pas le cas, l’omission de cette assurance peut vous coûter cher. C’est une amende de 75 000 € ou une peine de 6 moins d’emprisonnement ou les deux. Ce n’est pas à vous de choisir !

Responsabilité contractuelle de droit commun

Elle agit pendant l’étape du chantier et prend fin à l’achèvement et réception des travaux. De ce fait, vous pouvez engager la responsabilité du constructeur pour qu’il respecte la conformité du projet. Par exemple, s’il décide de modifier les couleurs, vous pouvez invoquer sa responsabilité contractuelle. Et donc, il devra corriger les couleurs. Si à la réception des travaux vous avez des réserves, cette responsabilité s’allonge pendant 5 ans. Par ailleurs, elle peut se prolonger jusqu’à 10 ans dans le cas des dommages intermédiaires. C’est-à-dire, ceux qui ne sont pas couvert par les autres garanties telles que la GPA, biennale ou décennale. A noter qu’il est important de prouver le dol (faute) du constructeur pour recevoir l’indemnisation.

Livraison à prix et délai convenus

C’est une garantie très importante car elle vous assure la livraison de votre bien à la date prévue. Autrement, vous aurez droit à une indemnisation. De même, elle vous couvre en cas de faillite du constructeur. D’ailleurs, si les coûts de la construction dépassent, cela ne pourra pas affecter le prix de la maison fixé dans le contrat.   

Les garanties légales après réception de travaux

Une fois votre maison finie, vous devez réaliser le procès-verbal de réception qui marque la fin du chantier. A ce stade, les garanties légales commencent à courir. Ces garanties sont :

Parfait achèvement (GPA)

Pendant 1 an à compter de la réception de la maison. Celle-ci garantie les réparations en cas de malfaçons signalées lors du procès-verbal ou après.

Biennale ou de bon fonctionnement

Sa durée est de 2 ans à partir de la réception des travaux. Elle concerne les éléments mobiles comme les sanitaires, le chauffe-eau, les plaques de cuisson…

Décennale 

Celle-ci vous assure pendant 10 ans contre les problèmes structurels compromettant la solidité de la maison. Il s’agit ici des dommages comme l’apparition des fissures, par exemple. Cette garantie s’associe à l’assurance dommages-ouvrage (DO), que vous devez souscrire obligatoirement.

Pour finir cette partie, il est important de savoir que l’omission des garanties légales obligatoires entraine des sanctions.

Nous allons passer maintenant à une étape plus réglementaire dans le planning de construction d’une maison.

Quid du PLU et des autorisations d’urbanisme

Outre la décision du type de construction souhaitée, du constructeur et des contrats à souscrire, viennent d’autres sujets. Volontairement, nous avons omis de vous parler du budget, des emprunts, de la conception du projet (plans, choix des fournitures) ou encore des étapes du chantier. Ceux-ci sont des sujets à part entière.

Nous nous concentrerons plutôt sur des questions telles que le choix du terrain, le PLU et les autorisations d’urbanisme.

Le choix du terrain

Pour commencer, sachez que vous pouvez choisir votre terrain après ou avant la réalisation des plans. Il faut tout simplement qu’ils soient cohérents. C’est simple : vous envisagez une grande maison, alors il vous faudra un grand terrain.

Si vous achetez un projet sur plan, alors le terrain vous sera vendu avec la maison. Néanmoins, le terrain d’assiette devrait être un critère pour sélectionner la meilleure offre pour vous.

Certains critères de choix du terrain sont d’ordre personnel et plutôt évidents. Si vous recherchez le calme et la tranquillité, sûrement que vous allez chercher plus à la campagne, ou dans la banlieue. Si, au contraire, vous aimez l’activité, il faut s’orienter vers le centre des villes ou les quartiers dynamiques.

Ceci nous amène à un deuxième critère très important, terrain isolé ou en lotissement ? L’avantage du premier est que vous serez peut-être tranquille et sans vis-à-vis. Le deuxième vous garantie qu’il est viable en termes de raccordement aux réseaux.

D’autre part, il faut étudier le relief et les aspects paysagers des terrains. Certains seront davantage propices à la conception de maisons à basse consommation d’énergie. Regardez, s’il est bien orienté, s’il y a des arbres ou une protection naturelle contre les vents. En effet, ces éléments sont favorables à la conception bioclimatique.

En dernier, il faut parler des prix. Cela change d’un quartier à l’autre, d’une commune à une autre. Et le plus important, cela peut constituer une plus-value ou a contrario, dévaloriser votre futur bien.

Pour cela il faut se pencher vers les projets futurs de la commune et son plan local d’urbanisme. Voyons ce sujet de plus près.

L’impact du PLU sur votre projet de maison

Tout d’abord, il faut savoir que le plan local d’urbanisme contient un règlement affectant les parcelles. Ce règlement limite votre droit de propriété. D’autant plus si le terrain se trouve en secteur protégé. Concrètement, le règlement peut vous imposer la couleur, les matériaux, le style, la hauteur, et tant d’autres choix. Il peut aussi rendre votre terrain inconstructible !

La PLU contient aussi d’autres documents qui impactent l’utilisation et l’occupation des sols. Notamment on parle des OAP, orientations d’aménagement et de programmation qui concernent des secteurs ou des quartiers de la ville. Et on parle aussi du Projet d’aménagement et de développement durable (PADD). Ces derniers donnent le cap privilégié par la ville. Au moment de choisir votre terrain, regardez bien s’il ne sera pas impacté par une opération d’urbanisme.

Avant d’acheter un terrain, il est presque obligatoire de s’intéresser aux projets de la ville. Imaginez que vous vous retrouvez voisin du chantier d’une grande route, alors que vous cherchiez le calme. Ou que des tours sortent de terre là ou vous voulez voir le coucher du soleil. Comme nous l’avons dit, certain de ces projets pourront vous favoriser. Tandis que d’autres feront chuter la valeur de votre future maison et de votre qualité de vie.

Annexé au PLU vous trouverez aussi les servitudes. Ainsi, si votre terrain présente un risque naturel, vous le saurez en lisant le Plan de Prévention de Risques Naturels.

Pour ne pas avoir de surprises, demandez un certificat d’urbanisme opérationnel. Celui-ci vous donnera toutes les informations à savoir lors d’un achat immobilier.

Réaliser mon dossier de Certificat d’Urbanisme avec Urbassist

Pour vous accompagner sur toutes les questions concernant l’achat et les travaux de votre logement, il existe l’ANIL, l’Agence Nationale sur l’Information pour le Logement.

Quelle autorisation pour construire une maison ?

A moins de vouloir vivre dans une maisonnette de 20 m², vous aurez besoin de demander un permis de construire.

D’ailleurs, on vous rappelle que, si la maison fait plus de 150 m² de surface de plancher, il faut un architecte.

A savoir que le dossier de permis de construire est relativement complexe. Il est nécessaire de remplir le Formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes.

De même, vous devez constituer des plans et des pièces graphiques tels que :

• PCMI1 : Plan de situation.
• PCMI2 : Plan de masse.
• PCMI3 : Plan de coupe.
• PCMI4 : Notice descriptive.
• PCMI5 : Plan des façades et toitures.
• PCMI6 : Document graphique d’insertion paysagère.
• PCMI7 : Photographie de l’environnement proche.
• PCMI8 : Photographie de l’environnement lointain.

De la même manière, il faudra rajouter l’attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Celle-ci concerne tous les projets avec une surface thermique et une surface de plancher supérieure à 50 m².

Certaines communes vous demanderont d’informer sur les coefficients de pleine terre ou de biotope par surface de votre parcelle. Pour savoir si vous êtes concerné, rendez-vous sur le PLU de votre commune.

Vous pouvez déposer votre dossier par voie postale, en mains propres ou par voie dématérialisée.

A sa réception, la mairie vous donnera le délai du permis de construire. Pour une maison individuelle ou ses annexes le délai d’instruction est de 2 mois.
Une fois que votre permis est validé, il reste valable 3 ans et ce délai peut se prolonger 2 fois pour un an.

Obtenir mon dossier de permis de construire pour les annexes de ma maison