Le permis de construire : Guide complet

Comme la déclaration préalable de travaux, le permis d’aménager ou de démolir, le permis de construire fait parti des autorisations d’urbanisme. C’est un dossier administratif à présenter au préalable, avant d’effectuer vos travaux à l’autorité compétente en matière d’urbanisme. En effet, selon l’avis de votre commune, vous aurez le droit ou non de réaliser le projet sur votre terrain.

Vous devrez demander l’autorisation, que ce soit pour un permis de construire rénovation ou pour une nouvelle construction.

Bon à savoir. En France, c’est la mairie (le maire) et la préfecture (le préfet) qui sont les autorités compétentes en matière d’urbanisme. Le maire est compétent pour les projets qui concernent la commune tandis que les projets d’ordre national sont instruits par le préfet.

Vous devez expliquer votre projet de manière à ce que le service urbanisme puisse évaluer l’impact de vos travaux sur votre terrain, son environnement et la commune. Les instructeurs vérifieront principalement que votre projet est conforme aux règles d’urbanisme, c’est-à-dire au Règlement National d’Urbanisme – RNU ou le PLU (ou le POS dans quelques communes). Si ce n’est pas le cas, vous n’aurez pas le droit d’exécuter légalement vos travaux.

Tous les projets ne sont pas soumis au permis de construire, nous y reviendrons. Mais avant de procéder à la déclaration de vos travaux, voyons en plus sur le permis de construire et son caractère obligatoire.

Le permis de construire est-il obligatoire ?

Oui, tout comme les autres autorisations d’urbanisme, le permis de construire est obligatoire si les travaux que vous souhaitez construire l’exigent. Vous devez obligatoirement demander l’autorisation en mairie avant de réaliser vos travaux. Auquel cas, vous vous exposez à des sanctions. Mais alors, quels travaux sont soumis à un permis de construire ?

Premièrement il faut savoir que le Code de l’urbanisme fait une différence entre les constructions nouvelles et les travaux sur constructions existantes.

• Par construction nouvelle on entend, toute construction indépendante d’un bâtiment existant. Un abri de jardin sur votre terrain ou une maison individuelle sont des exemples de constructions nouvelles.
• Les travaux sur construction existante sont ceux qui sont accolés à un bâtiment déjà existant, bien entendu.

Selon si vous faites l’un ou l’autre, le type d’autorisation à demander ne sera pas le même, mais reste une obligation. Ce qui nous amène à nous demander quelle est vraiment la différence entre un permis de construire et une déclaration préalable de travaux ?

Quelle est la différence entre un permis de construire et une déclaration préalable ?

Un permis de construire et une déclaration préalable sont tous deux des autorisations d’urbanisme. La grande différence entre permis de construire ou déclaration de travaux réside dans l’ampleur des travaux. En effet, seules les constructions de grande ampleur sont soumises à un permis de construire. Les projets de plus petite surface de plancher ou emprise au sol sous soumis à une déclaration préalable de travaux.

Bon à savoir. Vous voulez savoir facilement quel type d’autorisation s’applique à votre projet (déclaration préalable ou permis de construire), sans lire les articles du Code ? Sachez qu’il existe le simulateur de déclaration de travaux Urbassist. Vous aurez la réponse en quelques clics ! C’est simple, rapide et sans inscription.

Utiliser le simulateur Urbassist

Quels travaux sont soumis au permis de construire ?

Il n’y a pas que les permis de construire maison individuelle. En effet, beaucoup de travaux sont concernés par cette autorisation. Par exemple, il peut vous être demandé un permis de construire abri de jardin ; un permis de construire pergola ; ou encore un permis pour votre carport, votre abri de piscine, votre garage… La liste des travaux concernés est longue. En effet, ce n’est pas tant la nature du projet qui va être déterminante dans le type d’autorisation, mais plutôt la surface. Voyons cela plus en détails.

A partir de quelle surface faut-il un permis de construire ?

Nous l’avons évoqué plus haut, le permis de construire concerne les travaux de grande ampleur. Au terme d’ampleur d’un projet on associe les notions de surface de plancher et d’emprise au sol. Par déduction, cela veut donc dire qu’il existe bien une surface maximale sans permis de construire.

Concentrons-nous sur ce sujet des surfaces.

Avant de savoir à partir de quelle surface il faut un permis de construire, il faut d’abord savoir s’il s’agit de travaux sur une construction nouvelle ou sur une construction existante. La surface à partir de laquelle il faut un permis de construire dépend notamment de ces critères.

Permis de construire pour une construction nouvelle

L’article R421-1 du Code de l’urbanisme précise que « les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire ». A l’exception des travaux dispensés d’autorisation et de ceux soumis à déclaration préalable.
C’est-à-dire que, vous pouvez établir par exclusion les travaux qui nécessitent un permis de construire. Et c’est ici que l’ampleur de la construction a un rôle à jouer.

Pour résumer, un permis de construire est demandé pour :

• Les constructions nouvelles qui dépassent une surface de plancher ou d’emprise au sol de 20m² ;
• Les piscines à partir d’une superficie de bassin de 100 m² ou celles d’une superficie inférieure à 100 m² dont la couverture, fixe ou mobile, a une hauteur au-dessus du sol égale ou supérieure à 1.80 m.

Permis de construire pour des travaux sur construction existante

Il faut savoir que d’après le Code de l’urbanisme, sont soumis à un permis de construire les travaux suivants :

• Ceux ayant pour effet la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 20m². Cette règle est la même que pour les constructions nouvelles. C’est l’existence d’un document d’urbanisme qui impacte les seuils. Ainsi :
  • Dans les zones urbaines d’un plan local d’urbanisme – Plu ou autre document d’urbanisme en vigueur, le seuil de surface de plancher ou d’emprise au sol passe de 20 m² à 40 m².
    Attention ! si vous êtes en zone couverte par PLU la règle de 20 m² demeure applicable si vos travaux portent la surface totale de la construction au-delà de l’un des seuils fixés à l’article R. 431-2.  Pour les travaux sur une construction, à usage autre qu’agricole, la surface de plancher à ne pas dépasser est de 150 m².
• La modification des structures porteuses ou de la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination.
• Et enfin les travaux nécessaires à la réalisation d’une opération de restauration immobilière.

Bon à savoir. « Les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, d’amélioration de l’habitat, comprenant l’aménagement, y compris par démolition, d’accès aux services de secours ou d’évacuation des personnes au regard du risque incendie, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles. » (Article L313-4 du Code de l’urbanisme).

Pour résumer :

De plus, sachez qu’en zone protégée il faut au minima une déclaration préalable pour effectuer vos travaux.

Quel est le prix d’un permis de construire ?

Pour déposer votre autorisation de travaux en mairie, vous devez réaliser un dossier de permis de construire.

Sachez que si votre demande de travaux amène la surface de plancher totale de votre habitation à une superficie supérieure à 150 m², alors vous devrez obligatoirement avoir recours à un architecte. En effet, en France, ce recours est une obligation légale. Néanmoins, cela ne signifie pas que vous ne pouvez pas demander un permis sans architecte. Il existe des dérogations permettant de ne pas avoir recours à ce professionnel, notamment selon l’usage, la surface de plancher ou l’emprise au sol de la construction. Si vous voulez en savoir plus sur le recours à l’architecte et notamment sur le permis de construire sans architecte, consultez notre article de blog !

Si votre dossier ne nécessite pas l’intervention d’un architecte, vous pouvez le réaliser vous-même ou faire appel à un professionnel. Le prix d’un permis de construire varie selon de nombreux facteurs. En effet, selon la complexité de votre projet, sa localisation, le coût des travaux, l’expertise et la réputation du prestataire, le montant du devis ne sera pas le même.

Maintenant, si vous souhaitez réaliser vous-même votre dossier de permis de construire, voyons comment le réaliser.

Comment réaliser son dossier de permis de construire ?

Pour réaliser votre dossier de PC, vous devez dans un premier temps préparer vos formulaires, puis réaliser les plans et documents graphiques.

Les dossiers de demande de permis de construire se composent d’un formulaire CERFA que vous devez télécharger et compléter.

Vérifiez que l’adresse et les références cadastrales de votre projet sont correctes. Et surtout, renseignez bien vos coordonnées.

Sachez que le Code de l’urbanisme ne vous impose pas de signer, que ce soit manuscritement ou électroniquement, le formulaire CERFA. Vous pouvez le communiquer sans signature. Cependant, sachez que si votre mairie vous le demande, vous pouvez tout à fait signer votre document.

Ensuite, préparez vos pièces graphiques et plans. Les documents et plans à joindre à votre demande de permis de construire sont les suivants :

• PCMI1 : Plan de situation du terrain. Il permet de situer le terrain sur la commune.
• PCMI2 : Plan de masse du projet à bâtir ou à modifier.
• PCMI3 : Plan de coupe de la construction et du terrain.
• PCMI4 : Notice descriptive.
• PCMI5 : Plan des façades et toitures. Il aide à apprécier l’aspect extérieur des constructions.
• PCMI6 : Document graphique d’insertion paysagère.
• N’oubliez pas les photos à insérer pour le permis de construire (PCMI7 et PCMI8, photographies des environnements proches et lointains).
• Attestation de prise en compte de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) pour les projets avec une surface thermique et une surface de plancher supérieure à 50 m². A savoir qu’au moment de faire votre DAACT, vous devez joindre cette attestation remplie par un professionnel qualifié (architecte, bureau de contrôle, diagnostiqueur de performance énergétique agréé).

Attention. Cette liste n’est pas exhaustive. En effet, vous devez vérifier le bordereau de dépôt des pièces jointes fourni avec le Cerfa. Il sert à établir en fonction de votre projet les autres documents à fournir.

Bon à savoir. Urbassist vous accompagne pour réaliser votre dossier de permis de construire en ligne avec tous vos plans et pièces graphiques. Vous pouvez aussi utiliser notre service premium d’aide pour les dossiers de permis de construire.
Réaliser mon permis de construire en ligne

Quelques conseils pour réaliser son dossier de permis de construire

• Tout d’abord, notre principal conseil est de vous informer sur les règles de votre commune (PLU) pour savoir si votre projet est conforme.
• Ensuite, envoyez des images de bonne qualité afin que l’instructeur puisse comprendre le projet.
• Les plans à joindre nécessitent une connaissance technique pour être bien présentés. L’échelle, l’orientation, les angles de vue… ces détails peuvent vous éviter une demande de pièces complémentaires qui rallongerait le délai d’instruction du dossier.
• Enfin, si vous désirez être assisté, vous pouvez demander de l’aide pour votre dossier ou vos plans à un professionnel dessinateur ou sur la plateforme Urbassist. En effet, vous serez aidé pour la conception de vos plans de manière simple et rapide.

De combien est le délai ?

Pour déclencher les délais d’instruction, il faut d’abord déposer le dossier en mairie.

Déposer le dossier en mairie

Maintenant, votre dossier est réalisé. Il faut le déposer en mairie pour qu’il soit instruit et examiné pour avis par un instructeur. L’instructeur est chargé de faire le rapprochement entre les règles de votre commune et la faisabilité du projet. Ensuite, c’est le Maire de votre commune qui aura le dernier mot sur la validation du projet.

Pour transmettre un dossier en mairie, plusieurs options s’offrent à vous.

• Premièrement, vous pouvez imprimer votre dossier pour le déposer au guichet de votre mairie. Vous devez en faire plusieurs exemplaires. Le nombre d’exemplaires est spécifié sur le Cerfa. Pensez à vérifier cet élément. En effet, si votre projet se trouve dans un site protégé soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), d’autres exemplaires seront demandés.
• Ensuite, vous pouvez déposer votre dossier en mains propres à la mairie. Et ce, auprès du service urbanisme de la commune dans laquelle se trouve votre projet. Vous allez recevoir le récépissé de dépôt de manière immédiate
• De plus, vous pouvez l’envoyer par lettre recommandée. Si vous le transmettez par lettre recommandée, le service urbanisme a un délai de 10 jours ouvrés à partir de la réception de votre lettre pour vous envoyer l’accusé de réception.
• Enfin, depuis le 1er janvier 2022, les mairies sont tenues d’accepter le dépôt du dossier par voie dématérialisée (Loi ELAN). Cela signifie que vous pouvez envoyer votre dossier par email ou le transmettre via un guichet dédié en ligne. Cela dépendra du système qu’utilise votre mairie. Pensez à vous renseigner !

Par ailleurs, sachez que le Code de l’urbanisme n’oblige pas de signer le formulaire CERFA. Vous pouvez donc transmettre votre dossier, sans l’avoir préalablement signé. Il sera recevable. Cependant, certaines communes peuvent vous demander de le signer, rien ne vous en empêche.

Une fois les étapes précédentes remplies, la mairie procède à l’affichage d’un avis de dépôt de demande de permis de construire. Par ailleurs, cet affichage sera consultable par les tiers pendant toute la durée de l’instruction.

Le délai d’instruction d’un permis de construire

Le délai d’un permis de construire est signalé sur le récépissé de dépôt. Les délais normaux sont de :

• 2 mois : pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ou ses annexes.
• 3 mois : pour les autres demandes de permis de construire.

Ce délai est modifiable selon la complexité et la localisation de votre projet. Et ce surtout si l’avis d’autres services est nécessaire comme l’avis de l’ABF. Dans ce cas, dans le mois qui suit votre dépôt vous serez contacté par le centre instructeur pour vous notifier le nouveau délai et s’il y a une demande de pièces complémentaires.

Suivre son permis de construire

Aux vues des délais d’instruction, il est naturel de se demander comment suivre son permis de construire durant l’instruction du dossier. Quelques solutions s’offrent à vous comme consulter l’affichage en mairie ou contacter directement votre commune.

Validité du permis de construire

En France, le délai de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Le délai peut être prolongé 2 fois pour 1 an.

Peut-on contester son permis ?

Un tiers a le droit de contester votre permis via le recours administratif. C’est pour cela qu’il est fortement recommandé de procéder à l’affichage de votre autorisation. En effet, pendant 2 mois, il est nécessaire de mettre en place un panneau d’affichage sur votre terrain et de faire courir le délai de recours. En effet, durant cette période, votre voisin ou un tiers a le droit de se manifester si votre projet lui engendre des nuisances.

Peut-on modifier son permis de construire ?

Un autre cas de figure est la modification des travaux prévus et autorisés. Dans le cas de : modifications mineures de la façade, de la surface de plancher ou un changement de destination d’une partie du projet. On parle alors de la modification du permis de construire. Si les modifications sont majeures vous devez demander un nouveau permis de construire.

Peut-on l’annuler?

Il est tout à fait possible d’annuler un permis de construire en cours d’instruction ou déjà délivré. Pour ce faire, il vous suffit de contacter le service d’urbanisme ou la mairie qui vous a délivré l’autorisation. Ensuite, évoquez votre demande d’annulation de permis. Vous n’aurez pas besoin de justifier votre démarche.

Si vous décidez de ne pas donner suite à votre projet mais qu’une autre personne souhaite le reprendre, vous avez le droit de faire un transfert de permis de construire. Ceci est dû au fait que l’autorisation est associée au terrain et non pas au bénéficiaire. Ainsi, le preneur de votre projet n’est pas obligé de refaire la demande de permis de construire.

Enfin, n’oubliez pas qu’en cas de doute vous pouvez vous approcher de votre mairie et du service urbanisme pour les éclaircir. Et surtout, pour vous aider dans la rédaction de votre dossier, vous pouvez utiliser Urbassist.